היטל השבחה ברובעים

הירשמו עכשיו לכנס הנדל"ן, שיתקיים ביום שלישי 26.6.18, 19:30-16:00, בבית ציוני אמריקה, רח' דניאל פריש 3, ת"א.

ארגון/חברה
שם מלא
כתובת אי-מייל
מספר טלפון

להרשמה טלפונית:

היטל השבחה ברובעים 3 ו-4 בתל-אביב, האם צפוי בקרוב גם בערים נוספות? בתחילת השנה נקבע כי מי שיבקש למכור דירה שנבנתה לפני 1980 ונמצאת בין רחוב אבן גבירול לחוף הים בתל אביב, יידרש לשלם היטל השבחה שעלול להגיע למאות אלפי שקלים, כיום הצטרף לכך גם רובע-4, ממזרח לאבן גבירול.

מאת: עו"ד משה רז-כהן, שותף במשרד עורכי-הדין רז-כהן, פרשקר ושות', המומחים בדיני נדל"ן ומקרקעין.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים תמ"א 38 היא מהמדוברות ביותר בתחום הנדל"ן וחדשות לבקרים מזמנת לא מעט שינויים שעל כל אנשי-המקצוע להתאים עצמם אליהם.

כפועל יוצא של אישור תכנית רובע 3 בתחילת השנה התעוררה הערכה כי מי שיבקש למכור דירה שממוקמת ברובע 3, בין רחוב אבן גבירול לחוף הים, יידרש לשלם היטל השבחה שעלול להגיע לכדי מאות אלפי שקלים. הערכה זו נתבררה כנכונה. ואכן העירייה הוציאה עד כה שומות להיטל השבחה בגין מכירת זכויות בתחום הרובע. בעקבות אישור תכנית רובע 4, תוצאנה שומות גם על מכירות בתחום רובע 4.

המצב חמור שבעתיים, שכן תכנית הרובעים, שלכאורה נגזרת מהוראות מ"א 38 אינה מגבילה עצמה מלחול רק על מבנים עליהם חלה התמ"א. גם מבנים שנבנו לאחר 1980 בהתאם לתקנים המודרנים בעניין רעידות אדמה, חוסים תחת התכנית. גם בניין שנבנה מחוזק מפני רעידות אדמה יכול ליהנות מתוספת הזכויות שבתכנית הרובעים. תכנית הרובעים היא תכנית התחדשות ולאו דווקא תכנית לחיזוק כנגד רעדיות אדמה. לאור תחולתה הרחבה, מבנים רבים יחסו תחתיה ובמכירת דירות רבות בתחומה, יאלצו המוכרים לשאת בהיטל ההשבחה.

רבים תוהים, האם בעקבות החלטה זו יושפעו מהלכים דומים בערים אחרות? האם מדובר יהיה בדגש על אזורי ביקוש?

ההחלטה כרוכה בהיסטוריה של חוקי התמ"א: 

תוכנית המתאר הארצית מאפשרת תוספת בנייה למבנים ישנים כנגד חיזוק המבנה. אישור התכנית מביא להשבחת הקרקע, ולכן חל "היטל השבחה". על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ההיטל הוא בשיעור מחצית מההשבחה ויש לשלמו עם מכירת הנכס, קרי, מימוש הזכויות, או עם קבלת היתר לבנייה בנכס.

 התוספת השלישית בה נקבעו הוראות והנחיות לפטור או להפחתה בשיעור ההיטל תוקנה עם אישור תמ"א 38. הפטור מההיטל הוגבל למקרה שבו המימוש יהיה בדרך בנייה. הפטור לא חל במקרה של מכירת זכויות.

התוצאה היתה שבמקביל לאישור התמ"א עלה החשש מחלות היטל ההשבחה במכירת כל דירה שמיועדת לחיזוק בתמ"א. אולם  מכיוון שהזכויות על פי התמ"א אינן וודאיות, אלא תלויות בשיקול דעת הוועדה המקומית, לא יחשב השינוי כהשבחה עד לקבלת היתר בניה.

מאידך,  בשלב היתר הבניה ולאחר שהועדה המקומית קבעה את היקף הבניה, חלה ההשבחה. אלא שבשלב זה חל הפטור שבתוספת השלישית..

הוועדות המקומיות התחשבו בפרשנות ונמנעו מהטלת חיוב בהיטל השבחה בשעת מכירת הנכסים והסתמכו על הוראות הפטור בשלב הבנייה. המציאות הפכה על פיה גישה זו.

סעיף 23 לתמ"א מאפשר לעיריות לאשר בתחומן תכניות מיוחדות הנגזרות מהתמ"א, שקובעות את היקף הבנייה הניתנת כנגד החיזוק מפני רעידות אדמה.. התוכניות קובעות מהו סל הזכויות הקשיח הניתן בתחומן. כך, הערים רעננה, גבעתיים, רמת גן, רמת השרון, ירושלים ואחרות, קידמו תכניות בתחומן מכוח סעיף זה.

אלא שהתוכניות הללו הופכות את זכויות התמ"א מזכויות מותנות שבשיקול דעת לזכויות מוקנות שהן וודאיות. ולכן, מעתה לא ניתן יהיה עוד להשתמש ב"תעלול הפרשני" שהביא לפטור מהיטל השבחה בשעת מכירת נכס. למעשה, כל אימת שתכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א מאושרת  – לא יהיה בכוחה של הרשות המקומית להעניק מהיטל השבחה, לבעלי הנכסים שנמכרו בשטחה. החיוב עלול להגיע למאות אלפי שקלים, כשלרשות יש את הסמכות לנקוט בהליכי גבייה של ההיטל. עד לתשלום זה, לא ניתן יהיה להנפיק אישור לטאבו להעברת הנכס על שם הקונה.

 עיריית תל אביב הפקידה באופן זה תכניות לרובעים 3, 4, 5 ו-6, שהן תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א. מאז אישור התוכנית לרובע 3, רוב מוכרי הדירות בתחום הרובע, – יחויבו בהיטל השבחה. מכאן ניתן להסיק כי החיוב בגין המכר יחול בתחום כל רשות מקומית שתאשר תכנית על פי סעיף 23, וניתן לצפות כי בזמן הקרוב יתווספו ערים נוספות לרשימה. למרבה האירוניה, דווקא מי שייהנה מהתמ"א וינצל את הזכויות הללו, יהנה גם מפטור מהיטל בעת המכר. נקווה כי החיוב החדש יביא לקידומם של מיזמים ש"תקועים" ונדחים עקב סרבנות דיירים.

רוצים לדעת עוד על היטל ההשבחה והמשמעויות שלו?
הירשמו עכשיו לכנס הנדל"ן, שיתקיים ביום שלישי 26.6.18, 19:30-16:00, בבית ציוני אמריקה, רח' דניאל פריש 3, ת"א.

ארגון/חברה
שם מלא
כתובת אי-מייל
מספר טלפון