איחוד וחלוקה: תכנית חלוקת קרקעות

רז-כהן, פרשקר ושות' בעל נסיון עשיר בליווי תוכניות איחוד וחלוקה, ייעוץ בעריכת טבלאות איזון, טבלאות הקצאה והפרשות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה וכן ייעוץ לרשויות התכנון, לוועדות מקומיות ולבעלי זכויות פרטיים.

פגישה בנושא איחוד וחלוקה במשרדינו

עו"ד משה רז כהן, שותף בעלים במשרד ומרצה במסגרת השתלמויות מקצועיות באוניברסיטת בר-אילן, בלשכת עורכי הדין ובפני עובדי משרד הפנים, פרסם את ספרו "איחוד וחלוקה". הספר, בן מעל ל-600 עמודים, מהווה מחקר ראשוני מקיף של דיני האיחוד והחלוקה ונסמך על ספרות בינלאומית, מחקרים תיאורטיים והפסיקה בתחום, כולל ניתוח תיאורטי לצד ניתוח מעשי של הסוגיות המתעוררות בתחום שמעטים עוסקים בו.

הסבר המונח איחוד וחלוקה

מקור המושג הוא בשני מושגים נפרדים בחוק האנגלי. אם תרצו, שני שלבים שנתמזגו לכדי הליך אחד. איחוד הקרקעות הוא איסוף של חלקות קרקע פזורות לכדי חטיבת קרקע אחת גדולה (Land Consolidation). שלב זה יכול לעמוד כשלעצמו. השלב השני הוא חלוקה מחדש של המגרש המאוחד למגרשים קטנים יותר על-פי מטרה תכנונית, קניינית או אגראית. שלב זה מכונה Redistribution of Parcels.

איחוד וחלוקה: הליך שמתרחש בפרויקט פינוי ובינוי בדרך כלל לאחר אישור התכנית הקובעת את קיבולת הבנייה. בתכנית האיחוד והחלוקה נקבעים המגרשים החדשים ונקבע היכן כל דייר יקבל את זכויותיו. הרב לא יודעים, אבל במסגרת זו גם נקבע מה חלקו של כל דייר בקרקע בהתאם לחלקו היחסי בשווי הנכס. כלל זה אגב עומד בניגוד להנחה הראשונית שבתקן 21 כאילו כל דייר יקבל תוספת קבועה לשטח דירתו.

טבלת איזון

תוכניות איחוד וחלוקה הנערכות במסגרת פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה -1965 מאפשרות עריכת תכנון כולל לשטח מקרקעין, ולאחריו תתבצע חלוקת השטח תוך ייחוד שטחים לצורכי ציבור וכן ייחוד שטחים לבעלי הזכויות בהתאם לשווי זכותם בקרקע קודם לאיחוד.

הליך של איחוד וחלוקה לפי סימן ז' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 יכונה בהמשך בעיקר "חלוקה מחדש". חלוקה מחדש היא זניחת החלוקה הקיימת ויצירת חלוקה חדשה ושונה. בספרות ובפסיקה היו מי שראו במעבר מחלוקה קיימת לחלוקה חדשה ככולל שלב ביניים רעיוני של איחוד. קשה להסביר את הרקע לצורך בשלב הרעיוני, אלא בהקשר ההיסטורי: היעדר הסדר תחיקתי של חלוקה מחדש. בעבר הוכרה החלוקה. דהיינו פירוק בעין של שיתוף בחלקה גדולה לכדי חלקות קטנות מושא נפרד לבעלויות. כן הוכר הליך האיחוד שהינו היפוכו של הליך הפרוק בעין.

דהיינו, שמספר בעלי חלקות, מאחדים את חלקותיהם לחלקה משותפת גדולה שבעלויותיהם מתמזגות בה. כך הופכים הם לבעלים משותף בחלקה. הואיל והחלוקה מחדש, כאקט אחד, הינו חדשני, ראו כפי הנראה כותבים רבים, שלא לזנוח, לפחות באופן רעיוני, את שלב הביניים של האיחוד. מכל מקום, הליך החלוקה מחדש איננו כולל עוד שלב של איחוד. הדין מאפשר מעבר ישיר מחלוקה מסוימת לחוקה חדשה שונה תוך הקצאת הזכויות בין הצדדים המעורבים מחדש.

ההליך כולו של איחוד וחלוקה הכולל את שינוי יעודי הקרקע, את ההפרשות הנדרשות לצרכי ציבור ואת ההליך של חלוקת הזכויות בין הבעלים, כונה בספרות "Land readjustment".

חלוקה מחדש

חלוקה מחדש היא זניחת החלוקה הקיימת ויצירת חלוקה חדשה ושונה. בספרות ובפסיקה היו מי שראו במעבר מחלוקה קיימת לחלוקה חדשה ככולל שלב ביניים רעיוני של איחוד . קשה להסביר את הרקע לצורך בשלב הרעיוני, אלא בהקשר ההיסטורי: היעדר הסדר תחיקתי של חלוקה מחדש.

בעבר הוכרה החלוקה. דהיינו פירוק בעין של שיתוף בחלקה גדולה לכדי חלקות קטנות מושא נפרד לבעלויות. כן הוכר הליך האיחוד שהינו היפוכו של הליך הפרוק בעין.

דהיינו, שמספר בעלי חלקות, מאחדים את חלקותיהם לחלקה משותפת גדולה שבעלויותיהם מתמזגות בה. כך הופכים הם לבעלים משותף בחלקה. הואיל והחלוקה מחדש, כאקט אחד, הינו חדשני, ראו כפי הנראה כותבים רבים, שלא לזנוח, לפחות באופן רעיוני, את שלב הביניים של האיחוד.

מכל מקום, הליך החלוקה מחדש איננו כולל עוד שלב של איחוד.

הדין מאפשר מעבר ישיר מחלוקה מסוימת לחלוקה חדשה שונה תוך הקצאת הזכויות בין הצדדים המעורבים מחדש.

ההליך כולו של איחוד וחלוקה הכולל את שינוי יעודי הקרקע, את ההפרשות הנדרשות לצרכי ציבור ואת ההליך של חלוקת הזכויות בין הבעלים, כונה בספרות "Land readjustment".

מאמרים בנושא