הצורך באיחוד וחלוקה

מכיוון שצרכי התכנון משתנים מעת לעת קם הצורך לשנות משטח החלקות וליצור חלוקה חדשה. כך אפשר שלא יהיה מנוס מאיחוד מספר חלקות לחלקה אחת גדולה, על מנת לאפשר הקמת פרויקט בנייה גדול הדורש שטח רב למימושו.

מאידך, ייתכן מצב שחטיבת קרקע גדולה שבבעלות משותפת של רבים, לא תקודם עד אשר תבוצע חלוקה לחלקות קטנות שפיתוחן אינו תלוי אלה באלה.

חלוקה חדשה הינה בדרך כלל פועל יוצא של תכנון חדש.

לרוב, אין היא עומדת לבדה, אלא נערכת לצד שינויים תכנוניים:
בהוראות הבנייה, ביעודי הקרקע ובצורכי הציבור באזור.
נדירים המקרים בהם קם צורך לאיחוד וחלוקה מחדש מבלי שהצורך נלווה לשינויים תכנוניים כלשהם.

במסגרת פעולה זו חלים שינויים בגבולות החלקות כפי שעוצבו בהליכי ההסדר או כפי שבאו לעולם במסגרת הליך של רישום ראשון.

כמו כן, יחולו שינויים בזהות בעלי הזכויות בחלקות.

חלוקה חדשה יכולה להתבצע בהסכמת בעלי הזכויות או ללא הסכמתם.
בחוק התכנון והבניה נקבעה מסגרת של כללים, בהם נעסוק בהרחבה, שתכליתם לשמור על שוויוניות יחסית בין כל בעלי הזכויות ולהביא למינימום של שינוי במיקומה הגיאוגרפי של החלקה במקרה שהחלוקה החדשה נערכת שלא בהסכמה.

החלוקה החדשה, המבוצעת לצד שינוי תכנון כולל (בחוק הישראלי לפי סימן ז' לחוק התכנון והבניה), נועדה להשיג מטרות רחבות: תכנוניות, חברתיות וכלכליות.

החלוקה החדשה מהווה אמצעי לתכנון שטחי קרקע על פי תפיסה המיועדת לספק צרכים חדשים.
היא מתבקשת ונדרשת במקום בו החלוקה הקיימת איננה מאפשרת פיתוח השטח וניצולו היעיל לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור.

ככלי תכנוני, חלוקה מחדש עשויה לקדם מדיניות אורבאנית לשימוש יעיל יותר בקרקע שפותחה ונבנתה בעבר כגון במקומות הסובלים מפחת סביבתי.

זהו כלי תכנוני, מוכח בעולם, להשגת מטרות ציבוריות ללא הצורך להיזקק להפקעת הקרקע ותוך הותרת מרבית הקרקע בידיים פרטיות.

בין מטרותיה של תכנית חלוקה מחדש, ניתן להצביע על אורבניזציה של שטחים חדשים; שינויים ביעוד ובשימוש בקרקע עירונית ותיקה;
שילובים של מתקנים גדולים בלב שטחים אורבאניים בנויים וכן פינוי ובינוי מחדש של אזורים נחשלים.

חלוקה חדשה מהווה כיום כלי מרכזי ליישום גישות תכנון מתקדמות.
מטרותיו ההיסטוריות היו קשורות קשר הדוק לקניין ולחקלאות: חלוקת חלקת קרקע ליחידות משנה הניתנות לעיבוד בנפרד.

ההליך הפך לרב-יעדי עם תהליך האורבניזציה ובעיקר עם הצורך בהתחדשות המרקם העירוני.
החלוקה החדשה משמשת כיום להשגת מגוון מטרות של פיתוח עירוני, לרבות, התחדשות עירונית של שטחים בנויים ומניעת התפשטות עירונית בלתי מבוקרת.

הפרשת קרקעות לצרכי ציבור, הפכה לאחת המטרות המרכזיות של החלוקה החדשה.
הן כמטרת משנה הבאה לשרת את המטרות האחרות – והן כמטרה לגיטימית ועצמאית.

החלוקה החדשה, ככלי לשם השגת קרקע לצרכי ציבור הפכה לפופולארית בעיקר בשנים האחרונות.
להבדיל מהליכי הפקעה המסורתיים, החלוקה החדשה מביאה עימה חדשנות, הגינות וצדק.
להבדיל מהליכי ההפקעה, מבוצעת הנטילה בה לצד השבחת הקרקע.

קיימת זיקה בין ההשבחה לבין צרכי הציבור – באופן שהנטילה אינה מקרית או קפריזית.
ההפרשה משרתת את יעדי התכנית מהם נהנים בעלי הזכויות.

כך הפרט אינו נקלע לתחושה כי הקרקע ניטלה מעימו באופן אקראי לטובת מטרות שאינן נוגעות לו.
ההפקעה מבוצעת בצורה שוויונית והוגנת , באופן שבהפרשה נוטלים חלק כל בעלי הזכויות בתחום התכנית.

החלוקה החדשה, משמשת ככלי להתאמת חלוקת הקרקע הקיימת לצרכים המשתנים החדשים.
החלוקה החדשה הינה דרך יעילה לחלץ מקרקעין מקיפאון בפיתוח או מפיתוח לקוי.

באמצעות תכנית רחבה וכוללת לחלוקה חדשה, לרשויות יש שליטה על עיתוי הפיתוח;
שליטה שבדרך כלל קשה להשגה כשהבעלויות בקרקע בידיים פרטיות .

חילוץ מקיפאון של פיתוח, ניתן להשיג בעצם פירוק השיתוף לחלקות קרקע קטנות הניתנות לפיתוח עצמאי ונפרד.
בדרך זו, נחלץ שוק המקרקעין מקיפאון.

מנגד, ייתכן שהחלוקה המקורית יצרה מגרשים קטנים מידי או בעלי צורה שאינה מאפשרת בניה;
ייתכן שלא יועדו די קרקעות לצרכי ציבור, או שבמשך השנים חל שינוי בצרכי הציבור הנדרשים.

לא תמיד ניתן לספק צרכים אלה על-ידי הפקעות מהחלקות לפי החלוקה הקיימת.
הפקעה מסורתית עלולה להותיר חלקות שאינן מתאימות בגודלן או בצורתן לבנייה .

יש המדגישים את היתרון המרכזי הטמון באיחוד וחלוקה בעצם העובדה שבעלי הזכויות נוטלים חלק בפרויקט סגור המממן עצמו ושרווחיו מתחלקים בין חבריו.

החלוקה החדשה הינה כלי תכנוני המעביר את מימון הפרויקט לכתפי הציבור הנהנה מאותו פרויקט.
העובדה כי הפרויקט למעשה מממן את עצמו מבלי להטיל על הקופה הציבורית הוצאות נוספות, מהווה תמריץ לשלטונות לנקוט בהליך זה104.

הצורך בשיקום שכונות מחייב לעיתים קרובות את פינוי השכונה כולה מדייריה.
החלוקה החדשה מאפשרת לדיירי השטח, ליטול חלק בהליך התכנוני, להיוותר בעלי זכויות בשטח הקיים ולשוב ולהתגורר בו עם מימוש הפרוייקט.