השפעות חיצוניות

כל השקעה ופיתוח במקרקעין מביאים עימם תועלת.

בעל קרקע ישקיע משאבים בקרקע כאשר קיימת תועלת הנובעת מן ההשקעה; קרי, התועלת עולה על העלות.

הפרט הרציונאלי ישקיע ויפתח את הקרקע שבבעלותו עד אשר התועלת השולית הנובעת מן ההשקעה תהא שווה להשקעה.

אולם כמעט לכל פעולת בנייה ולכל שימוש שעושה הפרט בקרקע, השפעה חיצונית – בין שלילית ובין חיובית .

לכל שימוש השפעות בתחום הבטיחות, הבריאות והרווחה של הקהילה הסובבת.
בנייה במקום בעל ערכי טבע, תיפגע ברווחת הציבור הנהנה משימור ערכי הטבע.

הקמת מבנה תעשייתי בלב שכונת מגורים תיפגע באיכות חיי התושבים הגרים בסמוך.

הקמת גורד שחקים לעולם תחסום את אור השמש מנכסים סמוכים.
הקמת קניון בסמוך לשכונת מגורים יכול שתביא עמה עומס תחבורתי על הדרכים שבלב שכונת המגורים או לפריחה כלכלית.

הנחת מסילת רכבת תביא לשיפור הנגישות ולתועלת רבה לבעלי עסקים.

כשל השוק שמקורו בהתעלמות הפרט מהשפעות חיצוניות

פרט רציונאלי לא ייקח בחשבון, במערכת שיקוליו, את ההשפעות החיצוניות של פעילותיו במקרקעין.

מידת השקעתו ומידת הפיתוח של הקרקע שבבעלותו לעולם תיגזר מהיקף העלויות הרובצות על כתפיו ביחס לתועלת שתצמח מההשקעה.

במסגרת העלויות יתעלם הוא מן הנזקים הנגרמים לצדדים שלישים, כשם שיתעלם מהשפעות חיצוניות חיוביות.

כלל משפטי הנותן בידי אלה הנפגעים מההשפעות החיצוניות עילת תביעה כלפי זה שפעילותו השפיעה עליהם, מקהה במעט מחוסר היעילות.

כך לדוגמא אם השימוש שיעשה הפרט בקרקע, יקנה בידי אלה המתגוררים בסמוך עילת תביעה בגין מטרד, יביא הפרט בחשבון את תוחלת עלות הפיצויים.

כמעט כל שימוש שעושה אדם במקרקעין שבהחזקתו הוא בעל "השפעות חיצוניות".

דהיינו, מלבד התועלת שמפיק אדם מן השימוש שהוא עושה בקרקע, מושפע הציבור, בין לטובה ובין לרעה, מן השימוש שעושה אותו אדם במקרקעין שבהחזקתו. באמצעות דיני המטרדים ניתן היה להביא להפנמת עלויות ההשפעות החיצוניות על ידי מי שהביא להשפעה שלילית על השימוש בנכסים סמוכים.

דיני המטרדים היו המקור המשפטי ההיסטורי הראשוני שהביא להסדרה כלשהי של השימושים במקרקעין.
יש אף הקוראים כיום להשבתם של דיני המטרדים למרכז הבמה תחת מכלול הרגולציה הקיימת כיום בתחום דיני התכנון והבנייה.

מכל מקום, כיום ההסדרה של השימושים השונים מבוצעת באמצעות דיני התכנון והבנייה על דרך של רגולציה מקיפה וממצה.
תביעות בענייני מטרדים הפכו לפחות שכיחות.

רוב המקרים שבהם עוסקים דיני התכנון – או ליתר דיוק, העניינים אותם באים למנוע דיני התכנון – אינם מקנים עילת תביעה כלשהי.

בדרך כלל דיני התכנון באים למנוע שימושים ופיתוח שהנזק החברתי בגינם מפוזר כמעט באופן אחיד בין מספר רב של פרטים.

כך לדוגמא, אם בנייה מסוימת עומדת בניגוד לאינטרס הכללי לרכז את אותה בנייה דווקא במרכזי ערים ולא בפריפריה, הרי שהקמת מבנה יחיד בניגוד לאותה מדיניות מקימה נזק קל וזניח לפרטים באוכלוסיה, עד שאין בידי כל פרט ופרט התמריץ לנהל הליכים משפטים בשל נזק כה פעוט.

על-כן, אין דיני המטרדים, או דיני הנזיקין ככלל, מעמעמים את הכשל הטמון בהתעלמות הפרט מן ההשפעות החיצוניות של השימוש בקרקע.

דיני התכנון כתחליף לעסקה

מטרת דיני התכנון היא לכוון את התנהגות הפרט כך שלא תהיה בלתי יעילה כלכלית.
אם ניתן היה ליצור תמריצים לפרט שידרבנוהו להביא בחשבון במסגרת שיקוליו את ההשפעות החיצוניות של שימושיו בקרקע, לא היה צורך כלל בדיני תכנון.

על דיני התכנון לתעל את השימוש בקרקע כך שכל פעילות שההשפעות החיצוניות השליליות שלה עולות על סכום התועלת לפרט וההשפעות החיצוניות החיוביות, לא תבוצע.

מובן כי מלאכת התכנון צריך שתהא זהירה ומדודה. לא קל לאתר אותה נקודת איזון שבה משתוות התועלות הכלליות, להשפעות החיצוניות השליליות.

הגבלה מחמירה מידי תהא שוב לא יעילה ותביא לתוצאה הפוכה מזו שכיוונו לה דיני התכנון.

אם מטרת דיני התכנון היא להביא להגברת התועלת הכללית בחברה, באופן ששימושים יאסרו רק אם עלותם הכללית עולה על תועלתם, מדוע לא יעלה בידי הפרטים להגיע להסדרים חוזיים המקצים את השימושים השונים בניהם באופן היעיל ביותר?

ניתן אכן להניח כי בהעדר הוצאות עסקה בין הפרטים השונים היו הם מגיעים לתוצאה היעילה ביותר האפשרית כך שהשימושים השונים במקרקעין היו מוקצים באופן היעיל ביותר תוך לקיחה בחשבון של כל ההשפעות החיצוניות הנלוות לכל פעילות שהיא .

הפרטים אף היו חולקים בניהם בתועלת הכללית הנובעת מהקצאת השימושים באופן היעיל ביותר.
אלא שהואיל והוצאות העסקה שבין כל הפרטים מאוד גבוהות, עד שניתן להניח בוודאות שאין בידי הפרטים להגיע לידי הסכם בדבר הקצאת

השימושים השונים ובדבר הקצאת מידת השימוש בכל שטחי הקרקע, באו דיני התכנון ונתנו בידי הרשויות את הכוח לאכוף על כל הפרטים את ההסדר האופטימאלי.

על פי נקודת השקפה זו תכליתם של דיני התכנון צנועה למדי: חיסכון בהוצאות עסקה.

עסקה המקצה באופן יעיל את השימושים השונים לא תצא, בדרך כלל, לפועל.

משכך, באו דיני התכנון לכוון את התנהגויות הפרטים באופן היעיל ביותר;
קרי, דיני התכנון מביאים להקצאת השימושים השונים בקרקע בדומה למערך ההקצאה שניתן היה לצפות לו בעסקה רצונית רב-צדדית.

דהיינו, באופן שתילקחנה בחשבון כל ההשפעות החיצוניות, השליליות והחיוביות, של השימוש בקרקע, לצד התועלת לפרט, בעל הקרקע.

המודל התאגידי לדיני החלוקה החדשה

אם הרגולצייה המפורטת של דיני התכנון לא באה אלא לשם קביעת הסדרים שהיו נקבעים בין כל הפרטים בהעדר הוצאות עסקה, ניתן להבין את הכללים של דיני החלוקה החדשה על רקע התפיסות הבסיסיות של דיני החברות.

דיני החברות, על פי הגישה המקובלת, אינם קובעים אלא את מסגרת ההסדרים הסטנדרטיים, אשר הניסיון המצטבר מורה כי רוב הפרטים המתאגדים מעוניינים באימוצם.

במסגרת החלוקה החדשה לפי סימן ז' עוברת חטיבת קרקע תכנון כולל וחדש.

ניתן להשקיף על התכנון מחדש כעל פרויקט המשותף לכל בעלי הזכויות במתחם.

כל בעלי הזכויות בתחום התכנית משקיעים בפרויקט את זכויותיהם שבקרקע; כל בעלי הזכויות חולקים בהשבחה ונושאים בעלויות הנובעות מההשפעות החיצוניות הכלליות של יעודי הקרקע השונים ובעלויות הנובעות מעצם ההפרשה של שטחים ליעוד ציבורי.

חלוקת דיבידנד הפרויקט תעשה בסופו של יום בהתאם לחלק היחסי של השקעה: דהיינו על פי שווי הקרקע אותה תרם כל בעל זכויות לפרויקט.

המחוקק בחר במודל של חלוקת רווחים זהה למודל שנבחר בדיני החברות:
דהיינו, החלק בהון המניות יהיה בהתאם ליחס שיעור השקעה הראשוני בתאגיד.

דיני תאגידים הניחו מסגרות לפעילות משותפת, שעלויות התיאום בין חבריה גבוהות מאוד.

הגישה, לפיה דיני החברות נועדו להתגבר על כשל השוק הנעוץ בהוצאות עסקה גבוהות, זכתה להתייחסות רבה בספרות.

ההשקפה על תכנית איחוד וחלוקה בראי המודל התאגידי מבהירה, אם כן, את הרציונאל שבבסיס ההסדרים שבחוק: הואיל והמחוקק אימץ את מסגרת ההסדרים הסטנדרטיים, אשר הניסיון המצטבר מורה כי רוב הפרטים המתאגדים מעוניינים באימוצם, מטרתו של ההסדר שבחוק היא אפוא צמצום הוצאות עסקה.

הצדדים, אגב, רשאים לסטות בהסכמה מההסדרים הקבועים בחוק.
אולם בהיעדר הסכמה יחולו הכללים שבחוק הדומים להפליא להסדרים בדבר הקצאת רווחים בחברות.

הליך של חלוקה חדשה מביא להשבחת הקרקע.
בהשבחה אמורים לחלוק כל הבעלים בתחום התכנית.
נראה כי החלוקה על פי המודל של הון המניות בתאגיד, מלבד היותה יעילה כלכלית, מתאפיינת אף בהגינות.