פסיקה תקדימית: תשלום היטל השבחה בגין אישור תשריט איחוד או חלוקה

מאת: משה רז-כהן, עו"ד.

לאחרונה נדונה בבית משפט המחוזי בתל אביב, בפני כבוד השופטת מיכל אגמון-גונן, השאלה אם יש לחייב בהיטל השבחה בגין אישור תשריט איחוד חלקות המוגש לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בהתאם להוראות פרק ד' לחוק התכנון והבנייה.
שאלה זו נדונה בעבר בבית במשפט ובוועדות הערר ובהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק נקבע עד כה שאישור תשריט כאמור איננו בגדר אירוע שיש לשלם בגינו היטל השבחה.

אלא ששאלת חלות היטל ההשבחה על אישור תשריט נדון עתה לראשונה לאחר פסק הדין בעניין אליק רון.
שבו קבע בית המשפט העליון שניתן לחייב בהיטל השבחה בגין תוכנית הכוללת זכויות מותנות בשני שלבי מימוש שונים.

בשלב המימוש (מכר או בנייה) שלאחר אישור התוכנית המשביחה ובשלב המימוש שלאחר אישור הזכויות המותנות שבתוכנית.
פסד הדין בעניין אליק רון יצר מהפכה בתחום היטל ההשבחה.
פסד הדין הביא לחוסר וודאות וצפויים אנו לשמוע רבות על השלכותיו של פסק הדין.
ניתן לחלוק על התוצאה של פסק הדין בעניין אליק רון.
אמנם נראה כי ההלכה מקדמת את ההגינות והשוויון בנשיאה בנטל ההשבחה.
אולם הפגיעה בוודאות והסרבול הכרוכים ביישום ההלכה, עולים לאין שעור על ההצדקות לה.

כך, כסנונית ראשונה לאחר פסק דין אליק רון, פסק בית המשפט המחוזי, כי יישומה של הלכת אליק רון על אישור תשריט איחוד או חלוקה, מחייב הטלת היטל השבחה בגין ההשבחה הנובעת מאישורו של התשריט.

תשריט איחוד או חלוקה לפי פרק ד' לחוק התכנון והבנייה, איננו בגדר "תוכנית" או "הקלה".
בכל זאת אישור התשריט מביא עימו כמעט תמיד לתוספת ערן לקרקע.
כך, כפי שהיה בעניין שהונח מלפני מבית המשפט החוזי – הוועדה המקומית הרצלייה נ' אקרו.
איחוד של שתי חלקות הביא להגברת אפשרות הניצול של הקרקע.

לעיתים קרובות, איחוד מגרשים מביא לניצול טוב יותר של תכסית הבנייה בקרקע;
או מביא לכך, ששטח החלקה הכוללת עבר סף מסוים שנקבע בתוכנית ובגין כך נוספו אפשרויות בנייה או שצמחו אפשרויות בנייה שלא היו קיימות קודם לכן.
גם פעולת החלוקה, יכולה לגרור עליית ערך.
כך, אם התוכנית מאפשרת לבנות יחידת דיור אחת בכל חלקה, הרי שכתוצאה מפעולת החלוקה, ניתן להוסיף יחידות דיור באות שטח קרקע.

אם עד היום, נקבע שפעולה כאמור איננה כפופה להיטל השבחה, הרי שבית המשפט הכבול בהלכת אליק רון, הגיע לתוצאה המתבקשת שהזכויות ש"צמחו" כתוצאה מפעולת האיחוד (באותו מקרה), הן זכויות שמקורן בתוכנית, והן הפכו לבנות מימוש עם אישור התשריט.
הדמיון ל"זכויות המותנות" שבפסק דין אליק רון, ובהצדקות שבבסיס שני בעניינים, חייבו את בית המשפט להגיע לאותה תוצאה.
המשמעות היא אחת.
פעולת האיחוד וחלוקה על פי תשריט בהתאם להוראות פרק ג' לחוק, תחייב מעתה תשלום היטל השבחה.
התשלום יבוצע בפועל רק לאחר שימומשו הזכויות בקרקע.
אם הקרקע תימכר, או יתבקש היתר בנייה, יחול ההיטל בגין ההשבחה הנוספת הטמונה באישור התשריט.

אולי נקודת האור בעניין היא שמעתה המבקשים לאשר תשריט לאיחוד וחלוקה, יזכו לשיתוף פעולה נמרץ יותר מצד הוועדות המקומיות.
מכל מקום, כעצה פרקטית, יש לשים אל לב:
נמכרת קרקע לאחר אישור תשריט איחוד או חלוקה לפי פרק ד', יש לצפות כי הוועדה המקומית תטיל חיוב בהיטל השבחה בגין עליית הערך.

עוד יש להדגיש כי לעיתים קרובות רישום תשריט האיחוד או החלוקה כורכים בעסקה.
כך אם א ו-ב' שותפים בקרקע והם מבקשים לחלק את הזכויות ביניהם, מגישים תשריט חלוקה ונרשמים כבעלים בנפרד.
הרי שפעולת הרישום של החלוקה היא העסקה שבגינה יוטל ההיטל.
גם אם א' ו-ב' בעלים של חלקות מצרניות שמבקשים לאחד אותן, הרי שעם רישום תשריט האיחוד, תירשם גם עסקת איחוד שבגינה יהיה לשלם גם היטל השבחה.

לפירוט שירותי המשרד וניסיונו בתחום זה, לחצו: איחוד וחלוקה.