השתתפות דייר מוגן בטבלת איזון במסי איחוד וחלוקה

כלום יש לסווג זכותו של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 , כבעלים הזכאי להשתתף בהקצאת הזכויות לפי סעיף 122, או כבעל שעבוד גרידא החוסה בהוראת סעיף 126?
תתכן, כמובן, עמדה שלישית, לפיה זכותו של דייר מוגן, איננה חוסה תחת הוראת סעיף 122 ואינה חוסה תחת הוראת סעיף 126 הואיל ועל פי מהותה ועל פי תוכנה הפנימי, אין היא נכללת בגדר אף אחת מן ההוראות.

אולם נראה כי לא ניתן לכלול את הדיירות המוגנת תחת הגדרת הבעלות.
"בעל" מוגדר בפרק ההגדרות שבסעיף 1 לחוק:
"לרבות חוכר לדורות כאמור בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969".
לאמור שני טיפוסי בעלי זכות קניינית נחשבים כבעלים לצורך החוק. האחד הוא המחזיק בזכויות בעלות והשני הוא המחזיק

בזכות "חכירה לדורות".
אם סברנו ש"שכירות" ולו "מוגנת" עשויה לבוא בגדרה של "בעלות" בא החוק ומבהיר כי בעלות היא לרבות חוכר לדורות.
דהיינו, שבאופן רגיל, אלמלא הוכלל חוכר לדורות בגדרו של "בעל" סעיף 1 לחוק התכנון והבניה, היה מקום לבחון אם זכות אחרת, הנופלת מבעלות מלאה, באה בגדר אותה הגדרה.
דווקא ההרחבה של ההגדרה מלמדת אותנו על מימדיה הצנועים.

נראה אפוא כי לא ניתן לסווג את הדייר המוגן כ"בעלים" הזכאי להקצאת זכויות, על פי כללי ההקצאה הקבועים בסעיף 122.
לדייר המוגן אין חלק בזכויות הבניה ובאפשרויות הפיתוח.
להיפך, לזכות הבעלים עומדת עילת פינוי לפי סעיף 10(131) לחוק הגנת הדייר, אם בידיו להביא לפיתוח הקרקע.
אין אפוא לראות בדייר מוגן בעל זכויות, הזכאי להשתתף בהקצאת הזכויות. הדייר נותר בעל זכויות במיקום הגיאוגרפי הקודם, וזוכה הוא לבעל בית חדש בהתאם לטבלת ההקצאות.

כלום יש לראות בזכותו כשעבוד לעניין הוראת סעיף 126? בסעיף 126(ג) נאמר כי שעבוד כולל אף שכירות.
אמנם הדיירות המוגנת היא שכירות שמטעם החוק, אולם נראה כי ראוי לכלול אותה תחת הגדרת השעבוד.
העובדה שלזכות תוכן כלכלי ממשי, מחייבת אותנו לסווגה תחת אחת ההגדרות: בעלות או שעבוד.
בהיעדר אפשרות לסווגה כבעלות, אין מנוס מן המסקנה כי הדיירות המוגנת נכללת בהוראת סעיף 126.

עם זאת אין לראות בדייר המוגן כבעל שעבוד, שזכותו עוקבת אחר המגרש שהוקצה לבעלים הקודם.
יישום הוראה זו, יביא לאבסורד שאינו תואם את הוראות חוק הגנת הדייר ואת רוחן.
מטרת ההגנה היא לשמור את זיקתו של הדייר למושכר.
העתקת זכותו, בדרך כלל, לקרקע פנויה, לא תביא עימה דבר.
הזכות לדיירות מוגנת, בדרך כלל, איננה חלה כלל על קרקע פנויה.
מה רבותא, נראה אפוא ב"העתקת זכותו"?
העתקת הזכות אל המגרש שהוקצה לבעל הבית שלו תביא לסיכול מטרת הוראות חוק הגנת הדייר, אשר נועדו להגן על זיקתו של הדייר למושכר עצמו.

יש אפוא לסווג את הדיירות המוגנת – לעניין סימן ז' – כ"שעבוד" שאינו ניתן להעברה לחלקה שבמקום האחר, כפי שמורה אותנו סעיף 126(ב).
הדייר נותר, אפוא, מוגן בנכס בו החזיק קודם, שכן התכנית לכשעצמה איננה מביאה לשלילת זכויותיו.
העובדה כי הקרקע תפוסה, על-ידי דייר מוגן, תובא בחשבון בשווי הקרקע בשני המצבים:
הן במצב הקודם והן בשלב ההקצאה. הבעלים המקורי "תרם" לאיחוד והחלוקה קרקע ששווייה פחות, שכן תפוסה היא על-ידי דייר מוגן;
וזה שזכה להקצאת הקרקע, מקבל קרקע ששווייה פחות מאותו הטעם בדיוק.

בסמכות מוסד התכנון לקבוע הוראות בדבר הפקעת הזכויות או שינוין.
הפעלת סמכות ההפקעה או שינוי הזכות צריך שיעשו בזהירות רבה, תוך שמירת עניינו של הדייר ולאחר שמיעת עמדתו.
המחוקק הכפיף את ההליך לכל הוראות החוק העוסקות בהפקעה.

לעמדת הדייר המוגן אין משמעות לצורך סיווג ההליך כהליך של חלוקה מחדש בהסכמה.
הואיל ובשום מקרה אין הוא נהנה מההקצאות החדשות, ולכל היותר השינוי במצבו יתבטא בשינוי זהותו של בעל הבית, אין ליתן לו את זכות הווטו מפני סיווג ההליך כהליך שבהסכמה.