מיסוי מקרקעין

פגישה במשרדינו העוסקת במיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין: פטור ותשלום מס שבח ורכישה

חוק מיסוי מקרקעין מציין ומפרט מי יהיה חייב במס בגין רכישת דירה, מכירתה, שיעור המס וכן מהם הקריטריונים לפטור.

פטור ממיסים: בעסקאות התחדשות עירונית קבע המחוקק הוראות ספציפיות לפטור ממיסים שלא אמורות לפגוע בפטורים האישיים של הדיירים. בפינוי ובינוי פטר למעשה המחוקק כמעט כל עסקה ולכן לא חל על הדיירים מס רכישה או מס שבח. מאידך, בעסקאות תמ"א 38 הפטור מוגבל לזכויות בנייה שמכוח התמ"א בלבד ולהרחבה על פי התכנית עצמה. מכיוון שכמעט בכל עסקאות התמ"א, במיוחד באלה שהמבנה נהרס ונבנה מחדש, חלק מהזכויות מקורן התכניות מקומיות או מפורטות ולא רק בתמ"א, הפטור חל באופן חלקי. על כן, לעיתים קרובות, נאלצים הצדדים לעשות שימוש בפטורים האישיים של הדיירים או בהטבה למכירת דירת מגורים מזכה בלינאריות המועדפת. לעיתים הדיירים נפגעים עקב כך, כשם עצמם מבקשים למכור דירה בעסקה אחרת.

כתבה בתחום מיסוי מקרקעין בשיתוף משה רז כהן

היטל השבחה: היטל זה משולם במכר או בבנייה בגין השבחת הקרקע עקב אישור תכנית. המחוקק פטר את הבנייה מכוח התמ"א מהיטל השבחה. אולם, הואיל ובעסקאות תמ"א ממומשות לעיתים לקרובות זכויות בנייה מכוח תכניות אחרות, יש לשלם היטל השבחה בגין כך. היטל השבחה בשיעור גבוה עלול להפוך את העסקה ללא כדאית. בעסקאות פינוי ובינוי ניתן לפטור את הבנייה כולה. אלא שהעניין תלוי ברצונה הטוב של הרשות המקומית ובחתימת שר השיכון ושר הפנים. מכיוון שלרשויות המקומיות לעיתים קרובות אין אינטרס להגביר את היקף המגורים בתחומן, (מחשש למאזן שלילי בתקבולי הארנונה אל מול השירותים ומחשש להורדת מחירי דיור שתפגע בבוחריה בעלי הדירות) מסרבות הן לפטור מהיטל השבחה ובכך גוזרות גורלם של פרויקטים לשבט.

ערבות חוק מכר: בפרויקטים של התחדשות עירונית שבהם נהרס הבניין הקיים, מקבלים הדיירים ערבות לפי הוראת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות) בשווי הדירה החדשה. למעשה כנגד שיעבוד הקרקע כולה לטובת הפרויקט, מנפיק הבנק המלווה לכל הדיירים את הערבות, בדומה לרוכש של דירה חדשה ששילם את כל התמורה מראש. אין אפוא חשש לערבות חסר בדומה לפרשיית ערבויות בפרשת חפציבא. שכן הערבות מונפקת מבראשית על מלוא סכום הדירה.

מאמרים בנושא