היטל השבחה מכוח תכנית לחלוקה מחדש לפי סימן ז'

תכנית לאיחוד וחלוקה לפי סימן ז' לחוק התכנון והבנייה הינה "תכנית" לפי סעיף 1(א) לתוספת השלישית: דהיינו, שאם הביאה היא עמה השבחה יקום חיוב בהיטל השבחה .

ההשבחה יכול ויהיה מקורה בעצם החלוקה החדשה שכשלעצמה מביאה לניצול יעיל יותר של הקרקע;
ויכול ויהיה מקורה משולב בשנים: הן בעצם החלוקה החדשה והן בשינוי הניצול והיעוד הקבועים בתכנית.

תכנית לחלוקה חדשה יכול ותביא לשינוי מהותי במערך הזכויות של הנוגעים בדבר.
הנכס ערב התכנית פשט ולבש צורה חדשה:
לא זו בלבד שייעודו הקודם נתחלף בייעוד חדש, בדרך כלל שטחו, צורתו ומיקומו הגיאוגרפי נשתנו מן הקצה אל הקצה[1].
ההשבחה שמביאה עמה התכנית, יוצאת דופן היא:
אין ההשבחה מתייחסת לקרקע מסוימת דווקא. ההשבחה היא זו הטמונה בתכנית כולה, כשלכל בעל זכויות חלק בהשבחה על-פי חלקו היחסי באיזון:
דהיינו, בהתאם לנוסחא הקבועה בסעיף 122[2].

להבדיל מתשלומי האיזון, שעניינם בשווי היחסי, היטל ההשבחה, בדומה לתביעת הפיצויים לפי סעיף 197, עניינו בשווי המוחלט[3].
חישוב ההשבחה צריך שיעשה על דרך השוואת שווי זכויותיו של הבעלים ערב התכנית, לעומת שווי מלוא זכויותיו בעקבות התכנית.
כך אפשר שיוקצו לבעל החלקה המקורית זכויות במספר מגרשים ואף ייתכן וזכאי הוא או חב בדמי איזון לפי סעיף 122 לחוק.

לשם עריכת התחשיב יש להביא בחשבון את גובה דמי האיזון:
אם עליו לשלם דמי איזון, יש לגרוע אותם משווי הזכויות שהוקצו לו; אם זכאי הוא לדמי איזון, יש להוסיפם לשווי הזכויות שהוקצו לו[4].
ההשבחה היא אפוא פרי תחשיב "עובר-ושב":
השוואת מלוא הזכויות ערב התכנית, אל מול מלוא הזכויות – לרבות תשלומי האיזון – לאחר תחילת התכנית.
מובן הוא שהשוואת שווי המקרקעין, לצורך קביעת היטל ההשבחה, צריך ותיערך, תוך התחשבות ביעודים החדשים שנקבעו, במיקומו של המגרש ובתשלומי האיזון.

התחשיב הינו בבחינת השוואה של שווי קודם, אל מול שווי חדש בניכוי או בתוספת תשלומי ההפרשים (דמי האיזון).
נשא בעל הזכויות בתשלום של דמי איזון, יופחתו הם משווי המגרש המוקצה לו – וממילא יזוכה הוא מן ההיטל במחצית מגובה התשלום שנשא בו;
זכה הוא בדמי איזון, יתווספו דמי האיזון לשווי המגרש המוקצה – וממילא יתווסף להיטל מחצית מגובה דמי האיזון שזכה בהם[5].

פרק ט' לחוק התכנון והבניה עוסק בפיצויים בגין תכנית פוגעת.
עקרון ההתחשבות בדמי האיזון לצורך קביעת גובה ההשבחה נובע גם מעקרון ההקבלה לדיני הפיצויים לפי סעיף 197.
כשם שתכנית משביחה מחייבת בעל מקרקעין בתחומיה או בעל מקרקעין הגובלים בתחומיה בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית, כן תכנית פוגעת יכולה שתחייב ועדה מקומית לשלם פיצויים לבעל מקרקעין שבתחומיה או שגובלים עמה.

תכנית יכולה שתפגע במקרקעין ויכולה שתשביח מקרקעין.
פגיעה והשבחה אינן אלא שני צדדיו של אותו מטבע[6].
קירבתם המהותית של החלקים המשביחים והחלקים הפוגעים בתכניות באה לידי ביטוי בקרבתם המהותית של דברי החקיקה[7].
היסודות שבדברי החקיקה – כמעט וזהים.
היסודות המחייבים תשלום פיצויים בגין פגיעה במקרקעין מזה והיסודות העושים היטל השבחה מזה, אותם יסודות הם, הגם שיש חילופי תפקידים בין היחיד לציבור:
שבתכנית משביחה היחיד משלם; ובתכנית פוגעת – הציבור משלם[8].

בקביעת גובה הפיצוי לפי סעיף 197, יש להביא בחשבון את הזכות או החובה לתשלומי האיזון[9].
כך ממש ומאותם טעמים יש להביא בחשבון את דמי האיזון לשם קביעת ההשבחה.

בהלכת איראני, נתן בית המשפט דעתו שאת שומת ההשבחה, יש לערוך למועד רישום החלוקה החדשה[10].
דומה כי בית המשפט כיוון ליום אישור התכנית שבה נקבעה החלוקה החדשה.
במועד זה, משתכללת השבחתם של המקרקעין.
בית המשפט ראה שבהיצמדות למועד זה יש יתרון, בהיותו מועד נאות גם לקביעת החיובים והזיכויים בדמי האיזון[11].

נראה שבהסתמך על הלכת איראני, שווים החדש של המקרקעין, לצורך חיוב בהיטל השבחה, ייגזר מן הערכים שנקבעו בטבלאות האיזון.
מובן כי יש להתיר למי שמבקש להשיג על הערכים שנקבעו בטבלת האיזון, להציג עמדתו.
העובדה, לדוגמא, שהחמיץ את המועד להתנגד לטבלאות האיזון, אינה חוסמת אותו מלהשיג על הנתונים שבבסיס קביעת היטל ההשבחה.
מאידך, נראה כי הרשות תהא בדרך כלל מנועה מלסטות משווי הקרקעות שנקבעו בטבלאות האיזון.

יש לסייג את האמור:
ככל שטבלאות האיזון אינן נערכות בהתייחס למועד אישור התכנית[12], כי אז שווי המגרשים שבה אינו יכול לשמש כבסיס לקביעת היטל ההשבחה.
שכן היטל ההשבחה, מחושב נכון ליום אישור התכנית[13].


[1]         ראו דיון בשער הרביעי.

[2]         ראו דיון בשער הרביעי.

[3]         "הבסיס לחיוב במס השבחה, או לתשלום פיצויים, איננו השווי היחסי, אלא השווי המוחלט.
שני אלה אינם הינו הך, אך עשויה להתקיים ביניהם חפיפה מסוימת, לאמור:
מעצם זכאותו של פלוני לקבל דמי איזון, או מעצם חבותו לשלמם, אין משתמע בהכרח שין הוא חייב בתשלום מס השבחה, או שאיננו זכאי לקבלת פיצויים".
בג"צ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749, 770.

[4]         בפרשת איראני, שם, משום מה סבר בית המשפט כי ייתכן ואין להתחשב במלוא דמי האיזון:
"אך אפשר, שבחישוב חבותו במס השבחה יהיה מקום להביא בחשבון חלק מדמי האיזון בהם חויב, או שבחישוב זכאותו לפיצויים יהיה מקום להתחשב בדמי האיזון בהם זוכה." שם, בעמ' 770.

[5]         להתחשבות ביעוד החדש לענין תחשיב ההשבחה; ראה: ת"א (פ"ת) 2070/99 מגידו את חלפון בניה ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת (לא פורסם).
אם דמי האיזון יחושבו למועד שונה ממועד קביעת ההיטל, דמי האיזון יתווספו או יופחתו תוך ביצוע השיערוכים הנדרשים.

[6]         ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190.

[7]         בית כרם, ה"ש 949.

[8]         שם, בעמ' 88-87:

"עיקר הוא, כמובן, הקרבה המהותית – קירבה שניתן לראות בה אף קירבה משפחתית – בין הסדרי הדין בנושא התכניות המשביחות לבין הסדרי הדין בנושא התכניות הפוגעות. עיון מקרוב ביסודות העושים הסדרים אלה ואלה ילמדנו כי היסודות אותם יסודות הם, הגם שביטוים החיצוני הוא ביטוי אַנְטִיפּוֹדִי.
בתחילתה של חוות-הדעת דיברנו ביסודות העושים את הסדר ההשבחה וטרחנו להדגיש כי היסוד העיקרי בחוק הוא יסוד ההתעשרות של בעל המקרקעין שהושבחו. הוספנו ואמרנו, כי חלוקה צודקת של העושר בין בני החברה מחייבת כי בעל מקרקעין שנתעשר עקב תכנית תכנון יחלוק בעושר עם בני החברה האחרים.
כך נולד היטל ההשבחה שאמור לשלם בעל מקרקעין שנתעשר עקב תכנית תכנון, והציבור – קרא, הוועדה המקומית – אמור לזכות בו.

כך הוא בתכניות משביחות מקרקעין וכך הוא בתכניות פוגעות במקרקעין, שראשונות ואחרונות דבוקות ואחוזות הן אלו-באלו משל היו תאומות-סיאם-לאו-ייפרדו, שאין לאחת מהן חיים בלא האחרת.

תכנית תכנון הפוגעת במקרקעין פגיעתה לא באה אלא כדי להַנות את הציבור.
ומשידענו כי הציבור ייהנה על-חשבונו של בעל המקרקעין הנפגעים, אך דין וצדק הוא שהציבור ישלם על הפגיעה שפגע בבעל המקרקעין.
מכאן תשלום הפיצויים כנגד פגיעתה של תכנית במקרקעין, הכול כפרטי ההסדרים השוררים מעת לעת.

מכל אלה נסיק, כי היסודות העושים היטל השבחה מזה, והיסודות המחייבים תשלום פיצויים בגין פגיעה במקרקעין מזה, אותם יסודות הם, הגם שיש חילופי תפקידים בין היחיד לבין הציבור:
שבתכנית משביחה היחיד משלם והציבור מקבל, ובתכנית פוגעת הציבור משלם והיחיד מקבל.
שתי אלו: תכניות משביחות ותכניות פוגעות – שמא נאמר: שני חלקים אלה, החלק המשביח והחלק הפוגע בתכנית אחת או בתכניות אחדות – שני צדדים הם של אותה מטבע ואין לו לאחד קיום בלא רעהו; החלק המשביח זוכה בחיים עקב החלק הפוגע, והחלק הפוגע לא היה נולד מעיקרם של דברים לולא הצורך ליצור את החלק המשביח.

הקשר בין השניים קשר סימביוטי הדוק הוא, ובפירושו של החוק – פירוש במובנו הרחב של המושג – לא זו בלבד שלא נוכל להתעלם מן הקשר, אלא שנטל הוא המוטל עלינו ליתן לו לאותו קשר מקום כבוד בשיקולים הקובעים, למצער לעת תחילתו של מסע-הפרשנות."


[9]         ראו דיון בפרק 72 דלעיל.

[10]        פרשת איראני, ה"ש 960:

"…שאת שומת מס ההשבחה, בגין תכניות כאלה, ראוי, לטעמי, לערוך למועד רישום החלוקה החדשה, שבו משתכלל גם הליך השבחתם של המקרקעין… להיצמדות למועד זה יש יתרון, בהיותו מועד נאות גם לקביעת החיובים והזיכויים בדמי האיזון." שם, בעמ' 770.

[11]        שם, שם.

[12]        ע"א 2665/96 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"ד נב(4) 124.

[13]          ראו דיון בפרק 77 דלעיל.

 

לפירוט שירותי המשרד וניסיונו בתחום זה, לחצו: מיסוי מקרקעין.