חוק מיסוי מקרקעין, פטור ותשלום מס שבח ורכישה

חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין מציין ומפרט מי יהיה חייב במס בגין רכישת דירה, מכירתה, שיעור המס וכן מהם הקריטריונים לפטור.

מס רכישה

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963, רוכש נכס נדל"ן בישראל נאלץ לשלם עם רכישתו מס רכישה.
מס הרכישה שחל על הרוכש יהיה בשיעור משווי המכירה.
בנכסים שאינם מוגדרים כדירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל השווי בעוד שבדירות שישמשו למגורים שיעור המס החל על המוכר לשלם יהיה באופן מדורג בהתאם להוראות החוק, דירוג זה בא לידי ביטוי במדרגות מס רכישה.

מדרגות מס רכישה

בהתאם לתיקון 75 והוראת שעה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שפורסמה ביום 6 במאי 2013. לחץ להמשך קריאה

מס שבח

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963, מס השבח חל על מוכר זכות במקרקעין אשר הינו מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין או באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה "מלאי עסקי".
מס השבח חל כאשר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. לעומת זאת כאשר עם מכירת הזכות המקרקעין יש הפסד ולא רווח, הרי שאז לא חל מס במקרה כזה.
הוראות החוק קובעות כיצד יש לחשב את השבח ממכירת הזכות במקרקעין, את ההוצאות אותן הוציא המוכר בהן מכיר המחוקק כמותרות בניכוי, את ההוראות לפיהן יחושב יום מכירת הזכות ושווי המכירה וכן את ההוראות לגבי יום רכישת הזכות ושווי הרכישה.

פטור ממס שבח

מס השבח חל על מוכר זכות במקרקעין אשר הינו מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין או באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה "מלאי עסקי" .
(ראה ערך: מס שבח).

חרף האמור לעיל החוק מונה מספר תנאים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס השבח עם ביצוע עסקה במקרקעין.

לשם קבלת פטור ממס שבח יש צורך לבחון

1. האם הדירה נשוא העסקה, הינה "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 (להלן: "החוק")?
בהתאם להוראות החוק, כדי שדירת מגורים תחשב כדירת מגורים מזכה צריכים להתקיים התנאים הבאים:

1.1 בניית הדירה הסתיימה במועד מכירתה.

1.2 הדירה בבעלות יחיד/ים (להבדיל מחברה).

1.3 הדירה משמשת או מיועדת למגורים;
מרבית שטח הדירה שימש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה.

2. האם המוכר מכר את כל זכויותיו בדירה?
שכן לשם קבלת הפטור מחויב המוכר למכור את כל זכויותיו?
לעניין זה "המוכר" הינו הוא ובני משפחתו של שגילם עד 18.
החוק רואה בכך "תא משפחתי" אחד המהווה למשעה מוכר אחד.
החוק מונה מספר סוגי פטורים ממס שבח:

פטור אחד ל- 4 שנים

פעם ב- 4 שנים זכאי המוכר לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה, גם אם בבעלות המוכרות דירות נוספות.

פטור לדירה יחידה

ככל שהמוכר לא מכר במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת, בפטור ממס לפי פטור זה, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת, יהיה זכאי המוכר לפטור זה.
עם זאת, ככל שמכר המוכר חלק בדירה שגודלו פחות משיעור של 25% ממנה, לא יהיה המוכר זכאי לפטור זה.
כך אף באשר ביחס למכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997. אף במקרה זה לא יהיה המוכר זכאי לפטור זה.

פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה

ירש המוכר דירת מגורים מזכה (כהגדרתה לעיל) ומוריש הדירה היה, במועד פטירתו, בעל דירת מגורים אחת בלבד ואף היה זכאי לפטור ממס שבח במועד פטירתו ובלבד והמוכר (היורש) הינו צאצאו של המוריש או בן זוגו, הרי שאז יהיה זכאי המוכר לפטור זה.
פטור זה הינו בנוסף לפטורים האחרים העומדים לזכותו של המוכר.

פטור זמני בגין מכירת עד 2 דירות מגורים

בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) (להלן: "הוראת השעה") יינתנו למוכר 2 פטורים נוספים ממס שבח (נוסף על אלו שמונה החוק) כששווי המכירה עד לשווי של 2.2 מיליון שקל לכל דירה.
עם זאת, במקרה בו שווי המכירה עולה על סכום של 2.2 מיליון שקל לדירה, הרי שאז ישלם המוכר מס שבח אך בגין ההפרש בין שווי המכירה לסכום 2.2 מיליון שקל.

* הוראת השעה הוארכה עד ל-5 במאי 2013 שעל פיו חוק שתוקפו פוקע תוך 4 חודשים לאחר החלטת הכנסת להתפזר יוארך באופן אוטומטי עד תום 3 חודשים לאחר בחירת הכנסת.

 

לפירוט שירותי המשרד וניסיונו בתחום זה, לחצו: מיסוי מקרקעין.