פינוי בינוי

רז-כהן, פרשקר ושות' הינו מהבודדים מבין משרדי עורכי הדין בישראל שמייצג בעסקאות פינוי ובינוי והיחידי בישראל שמאחוריו רשימה ארוכה של פרויקטים שהושלמו זה מכבר או בשלבי סיום. כפורץ דרך, המשרד היה הראשון ליישם את הפטורים מדמי היתר וכן את הפטורים ממיסי מקרקעין שהוענקו בפרויקטים של פינוי ובינוי.

פינוי בינוי

טיפול משפטי כולל בפרויקטים של התחדשות עירונית

כחלוץ דרך, למשרד ניסיון עשיר בייצוג בעסקאות פינוי ובינוי החל משלב התכנון, העמדת כל הבטוחות הנדרשות לדיירים ועד לשלב בו נמסרות הדירות החדשות לידי הדיירים לרבות רישומן בלשכת רישום המקרקעין. למשרדנו ניסיון רב בניהול ההליכים לבחירת היזם, ניהול משא ומתן לעניין נוסח סעיפי ההסכם, טיפול בכל הערבויות הנדרשות, הסדרת השעבודים וביצוע כל הבדיקות ההכרחיות במסגרת הפרויקט, הן מן ההיבט המשפטי והתכנוני והן מן ההיבט המיסויי.

כמו כן למשרד ניסיון בייצוג במסגרת הסכם הליווי מול הבנק המלווה של הפרויקט, לרבות הסדרת השעבודים לבנק והבטוחות לדיירים וכן ניסיון בטיפול בכל שאלות המס שמתעוררות במסגרת הפרויקט, בהכרזה על המתחם כמתחם לפינוי ובינוי מול הרשויות ובייצוג בכל ההתקשרויות הנדרשות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.

המשרד מקיים קשר הדוק עם מינהל מקרקעי ישראל בקשר ליישום החלטותיו בתחום הפינוי ובינוי וכן פועל מול נציבות מס הכנסה בשאלות המס שנלוות לפרויקטים מסוג זה.

הגדרות

פינוי ובינוי: להבדיל מעסקת תמ"א 38 בפינוי ובינוי נערכת תכנית חדשה, שבמסגרתה המבנים הקיימים כולם מיועדים להריסה, הקרקע כולה מחולקת מחדש ומוקצים שטחי ציבור מחדש (לדוגמא, מוקם פארק חדש ומבני ציבור). הבניינים החדשים נבנים על המגרשים החדשים וכל דייר מקבל זכויות במגרש חדש בהתאם לכללים שנקבעים באיחוד והחלוקה.

תקן 21: זהו התקן שעורר מהומה במחוז תל אביב. התקן נקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין לגבי בדיקת פרויקטים של פינוי ובינוי, והממונה על המחוז במחוז תל אביב הורתה על תחולתו באשור תכניות במחוז, כאשר תילקח ההנחה שהיזם מעניק לדיירים דירות חדשות ששטחן גדול ב 25 מ"ר מן הדירות הקיימות. התקן גרם ליזמים להתקבע סביב נתון זה ופרויקטים רבים שבהם היזמים כבר התחייבו  לשטח העולה על האמור, הפכו הם ללא כדאיים עבור היזמים. קיימת ביקורת רבה על המהלך במחוז תל אביב.

דייר סרבן: דייר שמסרב לחתום על הסכם לפינוי ובינוי מכונה דייר סרבן. במקרים מסוימים ניתן לאכוף על סרבן את העסקה. בפרויקט של תמ"א במידה וחתמו הרוב הדרוש (שני שלישים בחיזוק מבנה וארבע חמישיות בהריסה ובנייה מחדש), ניתן לפנות, לאחר קבלת החלטה על היתר בנייה, בתובענה למפקח על המקרקעין על מנת שיחייב את הסרבנים לחתום על הנדרש. המפקח מוסמך למנות אדם שיחתום בשמו של הסרבן. ההסדר לוקה בחסר, שכן דיירים סרבנים רבים אינם מורתעים מן ההסדר, ועומדים בסירובם, ושכן לכל היותר בסופו של ההליך יידרשו לחתום על ההסכם. בפינוי ובינוי מאידך, ניתן לתבוע דייר סרבן בנזיקין בגין הנזקים שהוא גרם. לאחר ההכרזה על הקרקע (ההכרזה מתקבלת על ידי הממשלה לאחר הפקדתה של התכנית) ניתן להגיש תביעה. ההסדר שבחוק המקנה עילה כספית לדיירים מרתיע סרבנים מבראשית שחוששים לשאת בתשלומי עתק. אלא שבתי המשפט, בניגוד להוראות, התירו לסרבנים לחמוק מן הפיצוי, אם יחתמו על ההסכם. עקב גישה זו נשחקה ההרתעה.

מורה נבוכים להתחדשות עירונית

פרויקטים מסוג פינוי בינוי שאותם ליווה המשרד

שכונת בר יהודה, קריית אונו (214 בתי אב)

המשרד ליווה את הדיירים בפרויקט מתחילתו. לאחר עריכת מכרז בין מספר חברות יזמיות מובילות, ניהול משא ומתן עם החברה היזמית שנבחרה וייצוג הדיירים בהסכם פינוי ובינוי נחתם הסכם בין הדיירים לבין קבוצת "אפריקה ישראל מגורים" וחברת "מצלאוי, חברה לבנין בע"מ".

מתחם מקלב, יהוד (50 בתי אב)

המשרד מייצג את הדיירים מול היזם שנבחר, חברת "אאורה השקעות בע"מ". הפרויקט נבנה והחל שיווק הפרויקט.

מתחם הכוזרי, הרצליה (66 בתי אב)

המשרד מייצג את הדיירים מול חברת "מצלאוי, חברה לבנין בע"מ", החברה היזמית שנבחרה, ובימים אלה הפרויקט נמצא בשלבי הגשת תכניות לרשויות התכנון.

מתחם יוספטל ברמת השרון

המשרד ייעץ בשאלות התכנון וליווה את הליכי התכנון בפרויקט.

מתחם בית אל בנווה שרת בתל-אביב

המשרד מייעץ בשאלות הליווי הבנקאי ומטפל בהסדרת השעבודים והבטוחות לדיירים.

מתחם לוי אשכול צפון (320 בתי אב):

המשרד ליווה את הפרויקט מראשיתו במסגרתו נחתמו זה מכבר ההסכמים בין הדיירים לבין החברות "אזורים" ו"מצלאוי, חברה לבנין בע"מ" והוגשו התכנית לאישור רשויות התכנון.

רחוב אשכנזי ביהוד

המשרד מייצג את הדיירים מול קבוצת "תדהר בע"מ", אשר נבחרה לביצוע הפרויקט.

 

מאמרים בנושא

לפרויקטים נוספים בתחום ההתחדשות העירונית, לחצו: תמ"א 38