מניעת פרויקט פינוי בינוי על ידי דייר סרבן

אחת הדרכים הנפוצות לקדם התחדשות עירונית הינה באמצעות הליכי פינוי בינוי, אשר הפכו במהלך השנים האחרונות לנפוצים יותר ויותר.

מאת: עו"ד ארז תאומים.

הרעיון הגלום ב"פינוי בינוי" כולל פינוי דיירים מבניין המגורים תוך הריסתו והקמתו מחדש בתוספת קומות חדשות שייבנו.

להליך זה יתרונות רבים. מבחינה עירונית, מוקם בניין חדש תחת בניין ישן, אשר הינו, במקרים רבים, רעוע.
הדיירים מקבלים דירה חדשה הגדולה מדירתם המקורית ולעיתים אף זוכים לקומה גבוהה מקומת דירתם המקורית.
גם הבניין עצמו זוכה לשדרוג בדמות לובי חדש ומעלית.
בתמורה לכך מעניקים הדיירים לקבלן את זכויות הבנייה הקיימות בבניין וכן את זכות הבעלות על אותן דירות חדשות שיתווספו לבניין המקורי.

נדמה כי כל הצדדים יוצאים נשכרה מעסקה מעין זו.

לשם היציאה אל העסקה יש צורך בהסכמת כלל הדיירים.

חרף יתרונות ההליך, פעמים רבות, מוציאים עצמם הדיירים והקבלן מול קומץ דיירים ולעיתים אף מול דייר אחד בודד, שמסרבים בכל תוקף לחתום על מסמכי ההסכם מול הקבלן.
ובכך, למעשה, מונעים את מימוש הפרויקט שממילא אורך זמן רב.

לפתרון הבעיה האמורה ולטובת הקבלן והדיירים המעוניינים בפרויקט, חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006.
אשר מטיל על הדייר הסרבן אחריות נזיקית כלפי יתר הדיירים שחתמו על ההסכם.
וזאת בתנאי שהן מהווים 80% מבעלי הדירות במתחם או בבית המשותף ובבעלותם לפחות שני שליש מהרכוש המשותף.

משמעות הטלת אחריות נזיקית הינה כבדת משקל שכן, הדייר סרבן עלול לחושב כלפי יתר הדיירים בגין הנזק שנגרם כתוצאה מאי מימוש הפרויקט.

נזק זה יכול להגיע עד למילוני שקלים ובתי המשפט, במספר פסקי דין.
ראו בסירוב הדייר לחתום על הסכם הפינוי-בינוי כסחטנות גרידא והביעו את מורת רוחם מהתנהגותם של דיירים סרבנים, תוך חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים שניזוקו מסירובם.

נכון למועד כתיבת מאמר זה, דיירים סרבנים חויבו במספר פסקי דין בסכומים שונים הנעים בין 400,000 ₪ ועד ל-2,750,000 ₪ (!).

בכל אחד מפסקי הדין האמורים ניסו הדיירים הסרבנים לטעון, כי סירובם נובע מנימוקים סבירים (סירוב אשר על פי חוק מהווה הגנה מפני חיובם בגין נזק שנגרם), אך בית המשפט דחה לא פעם טענה זו תוך קביעה, כי חתימת רוב הדיירים בפרויקט מהווה ראיה לכאורה לכך, כי הפרויקט כלכלי ומניב תשואה חיובית לכלל הדיירים. במידה ולא היה הדבר כך מניח בית המשפט, כי לא היו חותמים יתר הדיירים על הסכם פינוי בינוי.

עד היום טרם קיבל בית המשפט טענת הגנה של דייר סרבן.
גם נימוקים כלכלים, נימוקים בגין התאמת דירה לצרכים מיוחדים, היעדר לוח זמנים מחייב, וכן היעדר ערבות בסכום בלתי הולם, נדחו על ידי בית המשפט לאחר שנוכח, כי אין מדובר בנימוקים סבירים ונימוקים אלו הועלו לצורך סחטנות בלבד ואין דבר העומד מאחוריהם.

בימים אלו נדון בבית המשפט העליון ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין ואח', שענייננו בחובה שהוטלה על דייר סרבן לפצות את יתר הדיירים.
סביר להניח, כי בפסק הדין תיקבע הלכה בעניין הגדרת סירוב סביר, וניתן להניח, כי הגדרה זו תעלה בקנה אחד עם החלטות בית המשפט עד היום.

יצוין כי בית המשפט מותיר פתח לאי מימוש פסק הדין וזאת במידה ואותו דייר סרבן יחזור בו מסירובו ויאות לחתום על הסכם פינוי בינוי, ואולם יהיה עליו לשאת תשלום הוצאות גבוהות בגין קיום ההליך המשפטי.

מכל האמור עולה, כי דייר סרבן אשר מסרב לחתום על הסכם פינוי בינוי, לאחר שההסכם נחתם על ידי למעלה מ- 80% מבעלי הדירות, מעמיד עצמו בפני סכנה, כי הוא יחוב בגין כל הנזקים אשר גרם ליתר בעלי הדירות בגין סירובו האמור.

לבעלי הדירות והקבלן אשר חשים נסחטים על ידי אותו דייר סרבן, קיימת כאמור התרופה בדמות תביעה כספית כנגד אותו דייר סרבן אשר תביא בסופו של יום לחתימת הדייר הסרבן על הסכם הפינוי ובינוי או לחילופין תביא לקבלת פיצוי גבוה בגין סירוב זה.

 

לפירוט שירותי המשרד וניסיונו בתחום זה, לחצו: פינוי בינוי.