תמ"א 38

רז-כהן, פרשקר ושות' מלווה פרויקטים שמתבצעים על פי הוראות תמ"א/38 ותמ"א 38/2 עם אישור התכניות בוועדות התכנון ומזה 8 שנים.

עורכת דין ממשרדנו העוסקת בתחום תמא 38

עד כה טיפל המשרד בעשרות פרויקטים וליווה מאות דיירים החל משלב בחירת היזם ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים בלשכת רישום המקרקעין. בכלל זה ניהל המשרד משא ומתן וערך הסכמים מול היזמים השונים שנבחרו, דאג להסדרת הבטוחות והערבויות הנדרשות שנמסרו לידי הדיירים, פיקח על שלבי הפרויקט, ליווה ועסק בשאלות המס שמתעוררות במסגרת הפרויקט, דיווח למשרד מיסוי מקרקעין וכן פיקח וליווה את הצד התכנוני של הפרויקט.

כפורץ דרך, משרדנו הצליח להביא להכרזת בניינים במסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 2/38 כמתחמים לפינוי בינוי, וכפועל יוצא מכך ניתן לדיירים פטור מתשלום מס שבח וזאת מבלי שנדרשו לנצל פטור בגין "דירת יחיד" על פי חוק מיסוי מקרקעין.

מלבד ייצוג דיירים, משרדנו ליווה לא מעט יזמים בפרויקטים על פי תמ"א 38 ותמ"א 2/38 החל משלב התכנון הראשוני ועד לשלב הביצוע הסופי ומסירת יחידות הדיור המוכנות, לרבות טיפול בקבלת הרישיונות המתאימים, ייצוג בפני הרשויות, ביצוע תכנון מס מתאים לפרויקט וניהול הליכים משפטיים כנגד החלטות רשויות המס והתכנון.

השירותים שינתנו על ידי משרדנו לדיירים בפרויקטים על פי הוראות תמ"א 38 ותמ"א 2/38

  • בפרויקט יטפלו השותפים הבכירים עו"ד משה רז כהן או עו"ד קרן פרשקר לצד עורכי דין נוספים במשרד בעלי ניסיון בתחום.
  • משרדנו ייבחן את התמורות להן זכאים הדיירים בהתאם למצב התכנוני.
  • משרדנו יפנה בהצעה אחידה למספר יזמים בעלי ניסיון וותק בתחום לקבלת הצעות לביצוע הפרויקט ובהתאם לדרישות והתנאים הנובעים מהפרויקט.
  • עורכי הדין שיטפלו בפרויקט ינהלו משא ומתן מול היזם שיבחר על ידי הדיירים ויערכו את הסכם מולו. ההסכם יפרט מה הן התחייבויות היזם כלפי הדיירים, יגדיר את התמורות להן זכאים הדיירים, מה הם לוחות הזמנים, אילו ביטחונות וערבויות יינתנו על ידי היזם לדיירים, מה הן וההגבלות שתוטלנה על היזם וכו'.
  • עורכי הדין ילוו את שלבי התכנון ויפקח על לוחות הזמנים להם התחייב היזם להוצאת היתר בניה.
  • משרדנו ילווה את ההליך התכנוני, לרבות הליך קבלת היתר הבנייה וייצוג הדיירים בשלב ההתנגדויות.
  • פינוי הדירות הנוכחיות יהיה תחת פיקוח עורכי הדין במשרדנו וכנגד קבלת ערבויות מתאימות ותשלומי שכר דירה בתקופת ביצוע הפרויקט.
  • עורכי הדין יעניקו ייעוץ משפטי שוטף וילוו את הדיירים משך כל חיי הפרויקט, לאחר החתימה על ההסכם ועד לקבלת החזקה בדירה החדשה, לרבות כל הפעולות שתידרשנה לצורך הוצאתו של הפרויקט אל הפועל.
  • משרדנו יבחן את הליווי הבנקאי שיינתן לפרויקט ואת הבטוחות שיימסרו לדיירים לרבות ניהול משא ומתן על מסמכי הליווי הבנקאי ותנאי שעבוד הקרקע, בדיקת מסמכי השעבוד עליהם יחתמו הדיירים וכן טיפול בגרירת משכנתאות שנרשמו לטובת בנקים אחרים מטעם הדיירים.
  • שאלות המס שיתעוררו במסגרת הפרויקט ייבחנו לעומק על ידי משרדנו ובכלל זה משרדנו ייפקח על דיווחי מס שבח שנובעים מהעסקה ועל שומות מס השבח, לרבות הגשת השגות, ככל שיידרש, למשרד מיסוי מקרקעין, טיפול בשאלות היטל השבחה מטעם הדיירים, ייעוץ פרטני לדיירי הפרויקט ובחינת זכאות לפטור ו/או הקלה.
  • עם השלמת הבנייה יפקחו עורכי הדין על פעולות רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובכלל זה יפקחו הן על הליך ביטול צו הבית המשותף לבניין הקיים, רישום צו בית משותף חדש וכן על רישום הדירות החדשות על שם הדיירים, לרבות בחינת תקנון הבית המשותף לבניין החדש שיבנה.

עסקת תמ"א: הכוונה לעסקה בין דיירים ליזם שמחזק או הורס את המבנה הקיים, מרחיב את דירות הדיירים ומשפץ את הבניין; או נותן להם דירות חדשות, מנגד זוכה היזם בזכויות בנייה לדירות חדשות אותן הוא מקים ומוכר.

תמ"א 1/38: התכנית תמ"א 38 אושרה תחילה לשם חיזוק מבנים כנגד זכויות בנייה. אף לאחר התיקון הראשון לתמ"א (1/38) נותר הכלל העקרוני שהתוספת ניתנת כנגד חיזוק בניין קיים. לכן עד היום מכונה כל פרויקט במסגרת התמ"א שבו לא הורסים את המבנה הקיים ומקימים מבנה חדש תחתיו, כפרויקט 1/38.

תמא 2/38: התיקון השני לתמ"א 38 הביא לשינוי המהותי הראשון. ניתן סוף סוף, במקום לחזק את הקיים, להרוס את המבנה הקיים ולהקים תחתיו מבנה חדש. שטח המבנה החדש יהיה בשטח המבנה שניתן היה להקים אילולי התמ"א התוספת השטחים והקומות שניתן להקים על פי התמ"א. עד היום מוכנה פרויקט של הריסה ובנייה מחדש על פי התמ"א כ"פרויקט תמ"א 2/38".

תמ"א 3/38: למעשה זהו המספר היחידי שבתוקף כיום. זהו התיקון האחרון לתמ"א ולכן זהו הנוסח התקף היחידי. תיקון 3 הביא עימו תיקון במספר נושאים, כמו ניוד זכויות,  והביא לתוספת שטח מעבר לשטח שנקבע בתיקון 2 האחרון. אף על פי שזהו הנוסח התקף היחידי עדיין נוהגים להשתמש בביטויים תמ"א 1/38 ו- תמ"א 2/38.

תוכנית הרובעים: תכניות מיתאר מקומיות המקודמת על ידי עיריית תל אביב והן יחולו על בנייני מגורים במרכז תל אביב. התכניות קובעות למעשה את מדיניות העירייה בקשר לבנייה על פי התמ"א כפי שהתמ"א מאפשרת. התכנית לרובעים 3 ו-4 היתה מופקדת תקופה ארוכה ולמעשה מכוח הוראו החוק הגבילה הוצאת היתרים, אלא אם כן ההיתרים התאימו להוראותיה. לכן למעשה תכניות לרובעים 3 ו-4 השפיעו ומשפיעות על התכנון עוד לפני אישורן. קיימת ביקורת רבה על התכניות, שמצמצמות באופן ניכר את האפשרות בחלק מן האזורים, לממש זכויות על פי התמ"א.

הסכם תמ"א 38 בתל אביב: דירות חדשות ו-2 מיליון שקל במזומן

פרויקטים מרכזיים של התחדשות עירונית בטיפול רז-כהן, פרשקר ושות'

ייצוג דיירים וליווי פרויקטים על פי תמ"א 38/2 בשלב מתקדם לאחר חתימת הסכם עם היזם שנבחר

ייצוג הדיירים וליווי הפרויקטים על פי תמ"א 38/2 לקראת חתימה על הסכם עם היזם שייבחר

  • בניין המגורים ברחוב רוקח 40 ברמת-גן.
  • בניין המגורים ברחוב הראשונים 5-7 ברמת גן.
  • בניין המגורים ברחוב בר יוחאי 20 ברמת-גן.
  • בניין המגורים ברחוב יהודה הנשיא 16-18 ברמת-גן.
  • בניין המגורים ברחוב חביבה רייך 14 ברמת-גן.
  • בניין המגורים ברחוב ידע עם 20 ברמת גן.
  • בניין המגורים ברחוב ביאליק 100 ברמת גן.
  • בניין המגורים ברחוב יואב 18 ברמת גן.
  • בניין המגורים ברחוב מאיר בעל הנס 5 ברמת גן ועוד.

ייצוג הדיירים וליווי הפרויקטים על פי תמ"א 38/2 במסגרתם מתווספות יחידות דיור לבניין הקיים

  • ברחוב יגאל אלון 6 בהרצליה.
  • ברחוב פאת השולחן 2 בתל-אביב.
  • ברחוב פטאי 15-19 בתל-אביב.
  • ברחוב שמואל הנגיד 12 ברעננה.

מאמרים בנושא

מקורות מידע ברשת

לפרויקטים נוספים בתחום הבנייה, לחצו: פינוי בינוי