משרד עורכי דין מקרקעין

מה עושה עורך דין מקרקעין?

עורך דין מקרקעין עוסק בכל מה שנוגע לזכויות בקרקע ובמבנים: מי הבעלים, מה מותר לבנות, כמה מס ישולם ומה עושים כשמישהו פוגע בזכות. בפועל אלה כמה תחומי משפט שנפגשים כמעט בכל עסקה ובכל סכסוך. רכישת מגרש, למשל, מחייבת בדיקה של הרישום, של הייעוד ושל זכויות הבנייה בתכניות החלות על הקרקע, וגם הערכה של מיסוי המקרקעין ושל היטל ההשבחה הצפוי. משרד עורכי דין מקרקעין שעוסק בכל התחומים האלה רואה את התמונה המלאה כבר לפני החתימה. העבודה עצמה מתחלקת בין ליווי להתדיינות. בליווי: בדיקת זכויות, ניסוח הסכמים, היערכות למיסוי העסקה ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. בהתדיינות: ייצוג בבתי המשפט, בבתי המשפט לעניינים מנהליים ובפני מוסדות התכנון, כמו ועדות הערר והוועדות המחוזיות. תיק אחד עובר לא פעם בין שני העולמות, למשל כשעסקה נתקעת בגלל תכנית חדשה, או כשסכסוך בין שותפים בקרקע מסתיים בהסכם מכר. משרד רז-כהן, פרשקר ושות' מייצג בעלי קרקע ודירות, יזמים וקבלנים, ולאורך השנים גם רשויות וגופים ציבוריים, ובהם ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה, מינהל מקרקעי ישראל, עמידר, חלמיש, נת"ע ורכבת ישראל. העבודה משני צידי השולחן מאפשרת לעורכי הדין במשרד להכיר מקרוב גם את השיקולים של הרשות שמולה הם עומדים.

תחומי העיסוק: מתכנון הקרקע ועד החזקה בנכס

תכנון, בנייה וקרקע

• תכנון ובנייה: התנגדויות לתכניות, עררים בפני ועדות הערר, עתירות מנהליות, תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, הליכי רישוי ובקשות לשימוש חורג.
• הפקעות מקרקעין: ייצוג בעלי קרקע שזכויותיהם הופקעו בתביעות לפיצויי הפקעה ובקביעת גובה הפיצוי, וייצוג גופים ציבוריים בהליכי הפקעה.
• איחוד וחלוקה: תכניות לחלוקה מחדש לפי סימן ז' בפרק ג' לחוק התכנון והבנייה, טבלאות הקצאה ואיזון ורישום פרצלציה.
• רשות מקרקעי ישראל: ייצוג בעלי זכויות מול הרשות בהליכים משפטיים, במשא ומתן ובעסקאות, בתחום העירוני ובמושבים החקלאיים. במשך שנים רבות ייצג המשרד את המינהל עצמו.

התחדשות עירונית

בפרויקטים של פינוי בינוי ושל תמ"א 38 המשרד מלווה בעלי דירות ויזמים, מבחירת היזם והמשא ומתן על ההסכם, דרך הליווי הבנקאי, הבטוחות והמיסוי, ועד רישום הדירות החדשות. לפי נתוני המשרד, יותר מ-30 פרויקטים שליווה הגיעו לסיום, ויותר מ-650 דיירים קיבלו בהם דירות חדשות.

עסקאות ומיסוי

בתחום הנדל"ן המסחרי המשרד מלווה עסקאות קומבינציה, עסקאות שכירות, קבוצות רכישה ועסקאות מכר, כולל הבטוחות והליווי הפיננסי מול הבנקים. בתחום מיסוי מקרקעין עורכי הדין במשרד עוסקים בתכנוני מס, במס שבח, במס רכישה ובהיטל השבחה, ומייצגים לקוחות מול רשויות המס ובעררי מס.

חזקה ושכירות

המשרד מנהל הליכי פינוי וסילוק יד נגד מחזיקים שלא כדין, כולל תביעות לדמי שימוש ראויים והוצאה לפועל של פסקי הדין, ומייצג בעלי נכסים ודיירים בתיקים לפי חוק הגנת הדייר. בעבר ניהל המשרד מאות הליכי פינוי וסילוק יד בשם עמידר, חלמיש ומינהל מקרקעי ישראל.

מה מבדיל את המשרד

חלק מהידע של המשרד כתוב, פשוטו כמשמעו. בשנת 2008 פרסם עו"ד משה רז-כהן את הספר "איחוד וחלוקה", מחקר מקיף של יותר מ-600 עמודים בתחום שמעטים עוסקים בו. הספר מצוטט בעשרות פסקי דין של בית המשפט העליון ושל בתי המשפט המחוזיים. ספר נוסף שלו, "רישום פרצלציות", נכתב בשיתוף שמואל בר ישראל ועוסק בהליכי רישום הפרצלציות לסוגיהם.

• עו"ד משה רז-כהן כיהן כיועץ המשפטי של היחידה הארצית לפיקוח על הבנייה במשרד הפנים. הוא מרצה בתחומי מיסוי מקרקעין, פינוי בינוי, תכנון ובנייה ומינהל מקרקעי ישראל, בין היתר בהשתלמויות מקצועיות באוניברסיטת בר-אילן ובלשכת עורכי הדין.
• המשרד ליווה מוסדות תכנון: השתתף בהכנת תכניות בניין עיר, ריכז את הטיפול בהתנגדויות, וייצג תקופה ארוכה את הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז בהליכים בגין עבירות בנייה.
• בתיק "נתב"ג 2000" ייצג המשרד 3,500 בתי אב בתביעות לירידת ערך בגין אישור תמ"א 2/4.
• מאמרים של עורכי הדין במשרד פורסמו בכלכליסט, ב-N12 ובמרכז הנדל"ן, בין היתר בנושאי התחדשות עירונית ותכנון ובנייה.

בראש המשרד עומדים עו"ד משה רז-כהן ועו"ד קרן פרשקר, שמתמחה בעסקאות נדל"ן ובהתחדשות עירונית. תחומי ההתמחות של כל אחד מחברי הצוות מפורטים בעמוד עורכי הדין.

שאלות נפוצות על עורך דין מקרקעין

מתי כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין?

לפני חתימה על מסמך שנוגע לקרקע או לנכס, גם אם הוא נראה ראשוני, כמו זיכרון דברים או הצעה של יזם. וגם כשמגיעה הודעה מרשות: תכנית שמשנה את ייעוד הקרקע, הודעה על הפקעה, שומת מס או דרישת פינוי. בשלב מוקדם יש יותר אפשרויות פעולה, וחלק מההליכים כפופים למועדים קצרים.

מה ההבדל בין עורך דין מקרקעין לעורך דין נדל"ן?

בשימוש היומיומי אין הבחנה חדה. "עורך דין נדל"ן" מתייחס בדרך כלל לליווי עסקאות קנייה, מכירה ושכירות. דיני המקרקעין רחבים יותר וכוללים גם תכנון ובנייה, הפקעות, מיסוי, רישום זכויות והתדיינות בבתי המשפט. המשרד עוסק בשני ההיבטים.

מה בודק עורך דין קרקעות לפני רכישת מגרש?

מעבר לבעלות ולרישום, הוא בודק את ייעוד הקרקע ואת התכניות שחלות עליה או שמקודמות לגביה, אם היא כלולה בתכנית איחוד וחלוקה, ואם צפויים היטל השבחה או הפקעה לצורכי ציבור. בקרקע של רשות מקרקעי ישראל נבדקים גם תנאי החכירה ומדיניות הרשות.

האם המשרד מייצג גם בעלי קרקע פרטיים מול רשויות?

כן. לצד ייצוג רשויות וגופים ציבוריים, המשרד מייצג בעלי קרקע ובעלי דירות מול ועדות התכנון, רשויות המס ורשות מקרקעי ישראל, בין היתר בתביעות לפיצויי הפקעה ולפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197.

האם המשרד מטפל גם במיסוי של פרויקטים לפינוי בינוי?

כן. המשרד מלווה את ההיבט המיסויי של פרויקטים להתחדשות עירונית, כולל הכרזה על מתחם לפינוי בינוי במסלול מיסוי וייצוג מול רשויות המס. המשרד היה הראשון ליישם את הפטורים ממיסי מקרקעין שהוענקו בפרויקטים של פינוי ובינוי.