הזיקה בין הליך ההסדר לבין החלוקה מחדש

הסדרת חלוקת הקרקע לחלקות רישום מאפיינת הן את הליך ההסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 והן את החלוקה החדשה לפי סימן ז'.

הליך ההסדר אמור לשקף את מצב הזכויות בפועל ולא להביא לשינוי במצב הזכויות או ליצור זכויות חדשות יש מאין.

הגישה התומכת בהיעדר תלות בין הליך ההסדר לבין שיקולים תכנוניים מתיישבת עם המטרות של הליך ההסדר:
מטרתו של הליך ההסדר היא "לצלם" את תמונת הזכויות.

נבהיר את הדברים.
אם במסגרת ההליך מתברר כי פלוני בעלים בשטח המיועד בחלקו על-פי תכנית שבתוקף לדרך, יש להעדיף את האינטרס של שיקוף מצב הזכויות ולרשום את פלוני בכל זאת כבעלים.

אם שטח, המיועד למבנה תעשייתי גדול על-פי התכנית שבתוקף, מתחלק לחלקות רישום קטנות ורבות – שכן כך מפוצלת בפועל הבעלות בשטח, יש לדחות את האינטרס התכנוני ולרשום את הבעלות המפוצלת על פני מספר רב של חלקות רישום על-פי מצב הזכויות לאמיתו.

כאשר קיימת סתירה בין האינטרס התכנוני לבין מטרת ההסדר.
יש להעדיף את החשת ההסדר, לפחות כאשר ניתן לדחות את הטיפול באינטרס התכנוני לעתיד, מבלי לקפחו לחלוטין.

אי-הוודאות הטמונה בתמונת הזכויות בעבר מכבידה דיה על התהליך ואין צורך לעכבו גם בשל אי ודאות הנוגעת לעתיד.

הגישה האמורה איננה נוגעת כלל לתכנית לחלוקה חדשה הנערכת לפי סימן ז'.
אושרה תכנית לחלוקה חדשה, ולאחר מכן בא הליך של הסדר; לא נוצרת כלל התנגשות של אינטרסים ונראה כי מלאכתו של פקיד ההסדר קלה מתמיד:
סימן ז', יוצר זכויות מהותיות.
טבלת ההקצאות, משקפת את מצב הזכויות על-פי הדין המהותי.

כשם שרשם המקרקעין מצווה לרשום בסופו של יום את החלוקה החדשה כמצוות סעיף 125, כך על פקיד ההסדר, שכל תפקידו הוא שיקוף מערך הזכויות על-פי הדין המהותי, להביא ליצירת הפנקסים החדשים על-פי תוצרי התכנית לחלוקה חדשה.
דהיינו בהתאם לטבלת ההקצאות, ובכפוף לעסקאות מאוחרות לתכנית.

נראה כי בע"א 5890/01 , בית המשפט נקלע לכלל טעות.
בית המשפט הסתמך על ההלכות שהובאו בקשר להתנגשות שבין הליכי ההסדר לבין תכנית מיתאר כללית שאינה יוצרת חלוקה, וקבע כי הליכי ההסדר אינם כפופים לחלוקה החדשה.

ייתכן שבית המשפט העליון הגיע לתוצאה הואיל ובין הצדדים הייתה נטושה מחלוקות באשר לגבולות החלקות לפי תכנית החלוקה החדשה.
ואולם נראה שמחלוקת זו הייתה טעונה ברור מלפני הפקיד המסדר מתוך מטרה להביא לשיקוף מלא של הזכויות לפי טבלת ההקצאות.

מכל מקום, תכנית לחלוקה חדשה יוצרת זכויות מהותיות.
אם יתעלם ממנה פקיד ההסדר ויערוך בירור של מצב הזכויות ערב התכנית, כי אז ייחטא הוא למטרת ההסדר.

הזכויות שהיו לצדדים ערב החלוקה החדשה פסו מן העולם, והזכויות על-פי טבלת ההקצאות הן הזכויות המהותיות שעל פקיד ההסדר להביאן לרישום בפנקסים החדשים.

איחוד קרקע או חלוקת קרקע באמצעות הליכי ההסדר
הליך הסדר המקרקעין, על-פי פקודת ההסדר, משנה למעשה את משטר הרישום:
הרישום בפנקס השטרות של מקרקעין לא מוסדרים מסתיים והקרקע נרשמת בפנקס הזכויות כקרקע מוסדרת.
לשינוי זה משמעות רבה על-פי דיני הקניין.

הליך ההסדר איננו מתנגש עם הליך של חלוקה או איחוד לפי תשריט. הליך ההסדר אינו יוצר זכויות בקרקע יש מאין.

פקיד ההסדר, האמון על הליך ההסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, מצווה להביא לרישום הזכויות על-פי ממצאיו העובדתיים, באופן שחלקות הרישום והזכויות ישקפו את המצב המשפטי הקיים ערב ההסדר.

הוראת סעיף 143 לחוק העוסקת בחלוקת קרקע והחלה אף על אחוד קרקע מכח הוראת סעיף 144 קובעת כי לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על-פי תשריט שאושר על-פי פרק ד' או על-פי סימן ז' בפרק ג'. ולא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על-פי תשריט ואישור כאמור ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק התכנון והבנייה.

הוראות אלה, על רקע מהותו של הליך ההסדר, לכאורה, מצמצמות לחלוטין מסמכותו של פקיד ההסדר:
שאין לו אלא לברר את מצב הזכויות העובדתי הקיים, ולהביאו לרישום בפנקס הזכויות מבלי להכניס כל שינוי מהותי.

עם זאת סמכותו של פקיד ההסדר רחבה יותר.
עליו לחקור ולברר מה זכויות הנוגעים בדבר ולהביא ליצירת מרשם חדש שישקף הזכויות הללו.

נראה כי פקיד ההסדר, או בית המשפט הדן בעניין ההסדר, מוסמך לאשר חלוקה או איחוד שכל הבעלים הנוגעים בדבר מבקשים לבצעם, אגב הליכי ההסדר.

סמכות זו נובעת מעצם מהותו של הליך ההסדר.

הליך ההסדר, שהינו הליך שיפוטי, טומן בחובו הכרעה בין צדדים יריבים.

כאשר באה לעולם הסכמה בין הנוגעים בדבר וכולם מסכימים לרישום הקרקע בדרך מסוימת, בין אם באיחוד הקרקע שבבעלותם או פיצולה, אין כל מניעה לקבל ההסכמה שתבוא תחת הליך הברור והחקירה.

פקודת ההסדר מכילה הוראות ספציפיות בפרק י' שבה, בדבר חלוקת חלקות.
הוראת סעיף 64 לפקודת ההסדר קובעת כי חלקה באזור הסדר השייכת לבעלים משותפים, לא תבוצע בה חלוקה אלא על-פי הוראות פרק י' לפקודה.
החלוקה תבוצע על-ידי פקיד ההסדר רק לאחר שהחלטתו שנרשמה בלוח הזכויות הפכה חלוטה באופן שלא ניתן עוד לערער עליה.

החלוקה, אף אינה טעונה הסכמת כל הבעלים ודי בהסכמת הבעלים של שני שלישים לפחות מן החלקים בשטח.

ניתן אף לכפות את החלוקה במקרים מסוימים ותחת פרוצדורות מסוימות.
נראה כי המחוקק ראה לעודד את פירוק שיתוף לחלקות משנה וזאת אגב ביצוע הליכי ההסדר.

בכל הנוגע לאיחוד קרקע, אין פקודת ההסדר קובעת הוראות בעניין ואולם נראה כי סמכות זו נובעת כאמור מעצם מהותו של הליך ההסדר;
ודומה כי אין בהוראת סעיף 143 לצד הוראת סעיף 144 לחוק התכנון והבניה כדי לגרוע מסמכותו של פקיד ההסדר, או מסמכותו של בית המשפט הדן בסכסוך שבהסדר לקבוע איחוד קרקע בהסכמת כל הנוגעים בדבר.

הוראת סעיף 143 עוסקת בחלוקת קרקע ביוזמת בעליה.
ולא בחלוקה המבוצעת על-ידי פקיד ההסדר או על-ידי בית המשפט אגב הליכי ההסדר לקראת פתיחת הפנקסים החדשים.

האיסור על חלוקת קרקע במסגרת פסק דין אף הוא מתייחס לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים ולא לרישום המקורי בפנקסים החדשים במסגרת ההסדר.

בעלים משותפים יכולים לעשות שימוש בהליכי ההסדר ולבצע חלוקת קרקע בהסכמה:
חלוקה שאלמלא ההסדר, לא יכולים היו הם לבצעה אלא בהתאם להוראת סעיף 143. דין דומה חל אף ביחס לאיחוד קרקע.

אומנם נכון ואין הוראות הנוגעות לאיחוד קרקע, כדוגמת פרק י' לפקודת ההסדר העוסק בחלוקת קרקע, ואולם דומה כי הסמכות לכך נובעת מעצם מהותו של הליך ההסדר הכרוך בהכרעה בסכסוכים הנוגעים לזכויות בקרקע.

כל אימת שהליך ההסדר כרוך בשינוי במצב הזכויות, יש כמובן להתנות את השלמת הרישום בפנקסי המקרקעין בהמצאת אשורים על תשלומי חובה בגין העסקה.
בהתאם להוראת סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963.