חוק ההסדרים: מיסוי דירות יוקרה

מאת: עו"ד משה רז-כהן

חוק ההסדרים לשנת 2013 הביא עימו מהפכה במשטר המיסוי של דירות המגורים.

מערכת הפטורים המוכרת שחלה במכירת דירת מגורים נשתנתה ללא היכר. בנוסף חלו שינויים בשיעורי מס הרכישה ומס השבח.

מובן שהואיל ומטרות הרפורמה הן להביא לצמצום תופעת רכישת דירות מגורים להשקעה ולהקל על רוכשי דירות מגורים שאחנן דירות יוקרה, נטל המיסים הישירים והעקיפים החלים על דירות יוקרה הפך למכביד מאוד.
השינוי המרכזי נוגע לביטול הפטור הידוע שחל על מי שבבעלותו מספר דירות מגורים. עד למועד השינוי, ניתן היה למכור בפטור ממס דירת מגורים מזכה מידי ארבע שנים.

הפטור במכירת דירת מגורים כל ארבע שנים בוטל ולמעשה נותר – כהוראה מרכזית – הפטור החל על דירה יחידה.

התנאים לפטור נשתנו ואפילו ההגדרה לדירה יחידה עברה שינוים בתיקון 76 שבחוק ההסדרים.

תחילתו של תיקון מס' 76, בכל הנוגע לשינוי משטר הפטורים, הייתה מיום 1.1.14.

ניתן לסכם את רפורמה בשורת הכללים הבאים:

  • מוכר שדירתו הנמכרת היא דירתו היחידה, ייהנה מפטור ממס שבח;
  • תא משפחתי מרובה דירות מגורים, לא ייהנה עוד מהפטור שניתן אחת לארבע שנים;
    בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ;
  • מסלול הפטור לדירות הירושה נותר מאוד דומה למסלול שקדם לרפורמה;

בשל שיעורי מס השבח החדשים הנותנים יתרון לזה המוכר דירתו בסמוך ל-1.1.14, נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום 1.1.14 עד ליום 31.12.17; נקבעו הוראות מיסוי מיוחדות לדירות יוקרה.

התייעץ עכשיו עם עו"ד מיסוי מקרקעין

הדגשים המיוחדים הנוגעים לדירות יוקרה

הפטור הכללי במכירת דירה יחידה על ידי תא משפחתי מאפשר מכירה אחת ל-18 חודשים, למוכר שהוא תושב ישראל, או לתושב חו"ל שאין לו דירה אחרת במדינת התושבות; וכשהדירה היא, כמובן, הדירה היחידה בבעלות התא המשפחתי.
על המוכר להיות הבעלים של הדירה במשך 18 חודשים שקדמו למכירה. הפטור מוגבל וחל באופן חלקי על דירות יוקרה.
בתיקון 76 נוסף סעיף 49 (א1) שקובע סכום תקרה לפטור בגובה 4,500,000 ₪.
המוכר יהיה זכאי לפטור עד גובה התקרה וכל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח.
סכום התקרה יעודכן בתחילת כל שנה בהתאם לשיעור עליית במדד.

במכירת חלק מדירה תיקבע התקרה יחסית לחלק הנמכר ביחס זהה למלוא שווי המכירה.
כך גם יותרו הניכויים באופן יחסי ושיעור המס שיחול יהיה 25% על חלק השבח שנצבר החל מה- 1.1.14.
החלק היחסי של השבח יחושב באופן ליניארי בין התקופות, עד ליום הקובע ומהיום הקובע.

יש לשים לב שהמס על השבח בשיעור 25% בלבד מיום 1.1.14 כפוף להוראות המעבר בנוגע למכירת דירות בתקופה בין 1.1.14 ועד 31.12.17.
על פי הוראת המעבר זכאי מוכר למס מועדף בשיעור 25% בלבד בגין דירה אחת;
וכן בגין דירה נוספת במידה וחלפו 4 שנים למן המכירה האחרונה בפטור ממס לפי 49 ב(1) (אחת ל-4 שנים).

במידה והמוכר דירת יוקרה בפטור, איננו עומד בתנאי הוראות המעבר אזי, יחול המס בגין החלק העודף בשיעורי המס הכלליים החלים על מכירת זכויות שאיננה דירת מגורים.
שיעור המס יכול לעלות על 40% בגין השבח כולו שמעל התקרה.

מלבד ההוראות המיוחדות בנוגע למס השבח החל על דירות יוקרה, ראוי לשים לב להוראות הנוגעות למס רכישה בכל הנוגע לדירות יוקרה.
במשך שנים רבות ובאופן כמעט מסורתי שיעורי מס הרכישה שנקבעו בקשר לדירות מגורים היו נמוכים באופן משמעותי מן השעורים שנקבעו ברכישת זכות אחרת במקרקעין.

כיום שיעור מס הרכישה על רכישת זכות אחרת הוא 6% (ובתנאים מסוימים, קיים זיכוי על 1% כך שהמס הסופי אפשר שיהיה 5%).
בעוד ששיעורי מס הרכישה על דירות מגורים הוא מדורג. לא נפרט כאן את שיעורי המס בגין כל מדרגה ומדרגה.

נביא רק דוגמא אחת לשיעורי המס הקבועים כיום בגין רכישת דירת מגורים שאיננה דירתו היחידה של הרוכש:
על חלק השווי שעד 1,123,910 שקלים – 5%; על חלק השווי שעד 3,371,710 שקלים – 6%; על חלק השווי עד 4,642,750 שקלים – 7%; על חלק השווי שעד 15,475,835 שקלים – 8% ועל חלק השווי העולה על סכום זה – 10%.
ניכר אפוא שלעיתים קרובות בדירות יוקרה, שיעור מס הרכישה, השואף ל 10% יהיה גבוה יותר מהמס החל על רכישת זכות אחרת.
כיצד ניתן אפוא ליהנות משיעור המס החל על זכות אחרת הנמוך יותר משמעותית?

על פי ההגדרה בחוק, לצרכי מס רכישה, דירה שבנייתה איננה גמורה ואין התחייבות מצד הרוכש לגמור בנייתה, איננה בגדר דירת מגורים.
ולפיכך יחולו על רכישתה שיעורי המס הרגילים.
הואיל ושיעורי המס על דירת מגורים יכולים להגיע כדי 10% (בשיעור ממוצע, לשאוף ל 10%), לא מן הנמנע כי תכנון מס ראוי יהיה כזה שהדירה תימכר ברמת מעטפת ללא התחייבות של המוכר לסיים אותה.

הרוכש עשוי לחסוך בדרך זו סכומי עתק!
תכנון מס שכזה, שהוא לגיטימי לחלוטין יביא לחסכון משמעותי במס מחזור וראוי לשקול אותו על פי המקרה.

נשמח לעזור בכל שאלה