מלכודות המס שממתינות למי שמבקש למכור את דירתו בבניין המיועד להתחדשות עירונית

מוכרי דירות בהליכי התחדשות עלולים למצוא עצמם חייבים במיסוי כבד – אפילו אם טרם חתמו על ההסכם.
השלב הכי פחות מומלץ למכירה – לאחר הריסת הדירה ולפני אכלוס הדירה החדשה.
וממה צריכים להיזהר רוכשי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות?

יש לכם דירה שנהרסה, והקבלן בונה דירה חדשה במקומה. מה צפויות להיות ההשלכות של מכירת הדירה תוך כדי התהליך?

מכירת הזכויות של דייר בפרויקט התחדשות עירונית לאחר שדירתו נהרסה, אינה נחשבת לעסקת מכר רגילה של דירת מגורים אלא מוגדרת "מכירה של זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים". בעוד שמוכרי דירות מורגלים בפטור ממס שבח למוכרי דירתם היחידה או לשיעורי מס שבח נמוכים (לינארי מועדף), הרי שעסקה למכירת זכות אחרת במקרקעין אינה פטורה ואינה נהנית משיעורי מיסוי נמוכים. שיעור מס השבח עשוי להגיע ל 40% במקרה של מכירת הזכויות בתקופת הבניה, כך שמדובר בעסקה מסוכנת מאד מבחינתו של המוכר. 

ומה קורה בתקופת הביניים – כאשר המוכר מצוי אחרי חתימה של חוזה לביצוע פרויקט אך לפני ההריסה בפועל?

אפשר היה להניח כי לאחר חתימת הסכם התמ"א או הפינוי בינוי ולפני הריסת הדירה, הזכות הנמכרת היא דירת מגורים. אולם גישת רשויות המס היא שונה ומחמירה. לפי גישה זו, אמנם קיימת דירת מגורים שעדיין עומדת על תילה, אולם במהות העניין, הרוכש קונה את הזכות כלפי היזם לקבלת הדירה החדשה, והדירה החדשה שעדיין לא נבנתה, היא שבלב ההסכמה החוזית. לפיכך, לפי גישה זו, לא יחולו הפטורים בגין מכירת דירת מגורים ויחולו שיעורי המס הגבוהים של מכירת זכות אחרת.

עם זאת, ספק אם בתי המשפט יאמצו גישה מחמירה שכזו. אפשר בהחלט להציע גישה שונה, שלפיה הנכס הנמכר הוא דירת המגורים הקיימת, ואילו ההסכם להריסת הדירה, מותלה בתנאים רבים כך שהסיכוי למימושו בשעת המכירה לא היה גבוה, ועל כן הרוכש ראה לנגד עיניו את הדירה הקיימת, ולא ראה בדירת התמורה החדשה אלא אפשרות לא וודאית.

ומה לגבי מכירת דירה לפני חתימה על הסכם ההתחדשות?

מכירה לפני חתימה על הסכם התחדשות עירונית, היא של דירת מגורים, ולפיכך ניתן ליהנות מן הפטורים החלים ומשיעורי מס השבח המופחתים. עם זאת, ככל והתמורה בעבור הדירה מושפעת מן העובדה כי הקונה מצפה לפרויקט ועל כן שילם תמורה העולה על ערכה של דירת מגורים דומה שבה לא קיימת ציפייה שכזו – יש לפצל את התמורה בין חלק שמיוחס לדירת המגורים כפי שהיא, ובין החלק שמיוחס לזכויות הבנייה הצפויות הנוספות. על החלק המיוחס לדירה יחולו חוקי המס החלים על כל דירת מגורים. ואילו החלק הנוסף ייחשב למכירת זכות אחרת. דהיינו, ללא פטורים ובשיעורי מס השבח הגבוהים. יש להבהיר שהחוק היטיב מעט בעניין זה והחלק המיוחס לדירת המגורים, יהיה כפל השווי של דירת מגורים ללא זכויות בנייה ולא יותר מ 2,140,700. הייתרה תיוחס לזכות אחרת.

עניין נוסף שראוי לתשומת לב רבה הוא היטל ההשבחה. בכל מקרה של מכירת הזכויות לאחר שמאושרת תכנית התחדשות עירונית ולפני תחילת הבנייה, יחול על הדייר המוכר היטל השבחה שעלול להגיע למאות אלפי שקלים. זהו מוקש שחייבים להתמודד עימו. לחיוב בהיטל ההשבחה חשופים גם אלה שלא חתמו על ההסכם עם היזם.

יש איך לעקוף את המכשול הזה?

 מאחר שהיטל ההשבחה שישלם מוכר הדירה ייחסך ליזם בעתיד – כאשר יבקש את היתר הבניה, אפשר להגיע להבנות עם היזם באמצעות עורכי הדין מטעם הדיירים, שככל שיהיו דיירים שירצו למכור את דירתם בטרם החתימה על החוזה – היזם הוא זה אשר יישא בעלות היטל ההשבחה, שהיה משלם כאמור בכל מקרה בעתיד אילולי נמכרה הדירה.

וכאשר רוכשים דירה מדייר בבניין המיועד להתחדשות – האם אנו מסתכנים? 

מבחינת חוקי המס, הרוכש אינו חשוף לסכנה מיוחדת. עם זאת, מומלץ לוודא כי המוכר שעמו התקשרתם מודע לכלל הסיכונים הקשורים במיסוי בטרם חתימת ההסכם מבעוד מועד, שאם לא כן הוא עלול "לתקוע" את העסקה או לנסות לחזור בו כאשר יגלה את מלכודת המס שאליה הוא נכנס.