בטוחות בהתחדשות עירונית: מה שכל דייר חייב לדעת

כמעט כל הפרויקטים מתנהלים במסגרת ליווי בנקאי. הבטוחה השכיחה היא אם-כן, הערבות הבנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות). כל הדירות הקיימות משועבדות במשכנתא לטובת הבנק המלווה, וזה מצידו מנפיק את הערבויות לטובת הרוכשים. הערבות מבטיחה את  ערכה הנקוב במקרה חדלות פירעון של היזם. הבטוחה האמורה אינה מספקת הגנה מלאה, שכן פירעון הערבויות הוא אירוע מס של מכירת הדירה כנגד קבלת סכום הערבות. התוצאה היא שהדייר חשוף לסיכון שהוא יוותר רק עם חלק משווי דירתו.

אומנם, לאחרונה, תוקן חוק מיסוי מקרקעין, ונקבעה בו פיקציה רעיונית שיש לזהות בזכות בקרקע דירת מגורים.  אולם עפ"י גישות הרשויות יש לזהות את הפיקציה עם הדירה הישנה, קרי שאירוע המס הוא של מכר דירת מגורים שהתמורה בעדה הושפעה מזכויות בנייה. כך, שאפילו זו דירתו היחידה של הדייר, הוא צפוי לשאת בתשלום מס שבח שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים.

כדי להימנע מכך, יש לוודא שהסכם הליווי מצמצם עד לאפס את אפשרויות המימוש של הערבויות. כך, הון עצמי גבוה ודחיית משיכת עודפים עד לקבלת טופס 4 ,יביאו להגנה מקסימאלית על הדיירים מפני פירעון ערבויות. מכיוון שלב ההגנה על הדיירים, הוא הבטחת מימון הפרויקט ולא מימוש הערבויות, יש לוודא שהמימון הבנקאי מתנהל כליווי סגור ונפרד. יש להימנע ממימון צולב בין חלקי הפרויקט ויש לחייב את המפקח מטעם הבנק, ליטול אחריות ישירה כלפי הדיירים. באופן זה הליווי הסגור יספק הגנה מיטבית לדיירים.

ערבות נוספת נוגעת לתשלום המיסים. ערבות המיסים תבטיח את תשלום המיסים שיוטלו על הדיירים שהיזם אמור לשאת בהם. בעסקת פינוי בינוי, על הדייר לשלם מס רכישה, ומס שבח: הוראות פרק חמישי-4 לחוק מיסוי מקרקעין פוטרות לחלוטין בנסיבות הקבועות בו את מס השבח ומס הרכישה. היזם מצידו נושא במס רכישה מופחת. לפיכך, ערבות המיסים, נשענת על הערכה של יועץ מס באשר לסכומי המס המרבים שהיזם עשוי לשאת בהם עקב אי התקיימות התנאים לפטור מלא.

בעסקאות תמ"א, על הדיירים חל רק מס שבח. בהתאם, ערבות המיסים, תישען על הערכה של גובה המס השבח המצטבר בגין חריגה מתנאי הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין.

בנוסף יש לקבוע בהסכם הסדרי הגנה לדיירים בעסקאות פינוי בינוי בגין היטל השבחה שהם עשויים לשלם, בשל מכירת הדירות לאחר אישור התוכנית ולפני היתר הבנייה. הסדרים כאלה, לא ייגרעו במאום מן היזם, אולם יגנו על דיירים שמוכרים זכויותיהם עוד לפני עבודות הבניה.

ערבות הבדק וערבות השכירות ,נסמכות כמובן על הערכות מקצועיות של מפקח ושל שמאי מקרקעין. ערבות הבדק נקבעת בשיעור מסוים מעלות שרותי הבנייה. ראוי שהערבות תהיה ניתנת לשימוש צולב בין הדיירים ותיוותר בתוקף לפחות למשך כל תקופת הבדק. השימוש הצולב מבטיח שהדיירים שייסבלו נזקים יוכלו לממש את מלוא הערבות ולא רק כפי חלקם בפרויקט. ערבות השכירות, במהותה תבטיח את המשך מימון דמי השכירות, כשהיזם נקלע לקשיים. הערבות לדמי שכירות תשמש כמקור מימון לתשלום דמי השכירות בין המועד שבו היזם נקלע לקשיים ועד למימוש ערבויות חוק המכר. על סכום הערבות לשקף את העלות האמורה למשך תקופה זו.

הערבות המרכזית, לפי הוראות חוק המכר, אינה מספקת כאמור ויש לקבוע הסדרים משלימים בהסדרי הליווי הבנקאי; ערבות המיסים נשענת על הערכת של מידת החשיפה; ההגנה מפני תשלום היטל השבחה, תיקבע בהוראות ההסכם וערבויות הבדק והשכירות ייסמכו על חוות דעת מומחים. ייצוג על ידי עורך דין תמ"א 38 המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית יוודא שכל הערבויות האמורות וההסדרים המשלימים קיימים, ולא יציב את הדיירים בחשיפה לסיכונים בלתי סבירים.